Как обменять квартиру в ипотеке: сроки, способы, плюсы, минусы

Ипотека обычно берется на долгий срок – на несколько десятилетий. За это время заемщик может несколько раз поменять работу, переехать в другой регион или просто захотеть изменить жизненные условия. Однако, покупка недвижимости в ипотеку не связывает владельца навсегда с одной и той же квартирой. Даже если займ еще не выплачен полностью, владелец может выполнить обмен квартиры на квартиру. Плюсы обмена квартиры включают возможность сменить жилье без досрочного погашения кредита. Это удобно, если вы хотите изменить локацию, размер или другие параметры жилья. В этой статье мы расскажем, как осуществить обмен, какие есть плюсы, минусы процесса.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке

Согласно статье 345 ГК РФ, можно выполнить обмен жилья до полного погашения задолженности. При приобретении жилья в ипотеку, оно служит залогом в договоре. Залог можно поменять на другой объект, который обладает либо равноценной, либо большей ценой. Смена залога влечет за собой изменение условий ипотечного соглашения, поэтому для осуществления данной процедуры необходимо согласие со стороны банка. Кредитная организация может отказать в совершении смены залога или взимать комиссию за переоформление. Все потому, что данная процедура не дает дополнительной выгоды кредитору, а только повлечет дополнительные расходы.

Шанс одобрения заявки на замену залога зависит от таких факторов:

1. Срок ипотеки – предпочтительно, чтобы клиент уже выплачивал задолженность более 5 лет.
2. Добросовестность – заёмщик должен регулярно выплачивать долг.
3. Стоимость залога – новый объект, выступающий в качестве залога, должен стоить, не ниже чем предыдущий. Если стоимость нового объекта будет ниже, то банк просит компенсацию разницы или просить заемщика внести средства для уменьшения задолженности. Для осуществления замены залога необходимо, чтобы оставшаяся задолженность составляла не более 80% от оценочной цены залогового объекта.
4. Расположение квартиры – банк должен иметь представительство в регионе, где находится недвижимость. Расстояние от нового объекта до инфраструктуры также может послужить причиной для отказа банка от проведения данной сделки.

4 способа обмена недвижимости:

Замена залогового объекта в своём банке

Для замены залога клиент должен обратиться к ипотечному менеджеру и составить заявление. Ответ от кредитной организации обычно приходит в течение месяца. Если банк одобрил заявление, клиенту надо подготовить документы для новой ипотеки. Сотрудники кредитного учреждения проводят проверку нового жилого объекта. После этого можно заключить два договора купли-продажи или совершить обмен ипотечного жилья на другой. Кредитная фирма зарегистрирует новый объект как залог и уберет обременение со старого.

Рефинансирование кредита в другом учреждении

Если ипотечный банк отказывается менять залог, можно обратиться в другую кредитную компанию. Туда можно перенести ипотеку. Необходимо заранее уточнить у нового банка, возможно ли сменить залог. Получив одобрение от новой компании, обратитесь в предыдущий банк с запросом о досрочном погашении кредита. Следующим шагом будет необходимость снять обременение с жилья и зарегистрировать новый залог на том же или другом объекте. Рефинансирование ЦБ на сегодня довольно популярно среди заемщиков со всей страны.

Для рефинансирования потребуются паспорт и СНИЛС клиента, бумаги на квартиру, документы, подтверждающий финансовую платежеспособность. Также необходимо кредитное соглашение задолженностей.

Покрытие ипотеки с помощью потребительской ссуды

Если большая часть ипотеки уже выплачена, то оставшуюся сумму можно погасить с помощью потребительского кредита. Это позволит освободить квартиру от залога, что ускорит ее продажу и позволит выбрать новое жилье без ограничений со стороны банка. Правда, проценты по потребительской ссуде будут выше, чем по ипотеке. Однако это даст возможность выбирать жилье без ограничений. Такой подход особенно подходит для тех, у кого есть проблемы с кредитной историей, если доход сократился или новое жилье доступнее предыдущего.

Чтобы сократить проценты по потребительскому кредиту, нужно хорошо изучить договор, перевести заработную плату в банк, отказаться от страховки или выбрать другую страховую компанию. Для того чтобы новая заявка была одобрена, нужно честно отметить цель кредитования. И объяснить, почему не получилось воспользоваться рефинансированием. Однако, если кредитор решит, что новый займ будет выплачиваться вместе с текущей ипотекой и ежемесячный платеж будет превышать 40% дохода заемщика, то заявка скорее всего отклоняется.

Покрытие ипотеки средствами от продажи жилья и покупка другой в ипотеку

Можно совершить обмен квартиры, которая была приобретена в ипотеку, путем продажи ее и использования полученных средств для частичного погашения оставшейся суммы долга. Покупатель недвижимости может предоставить наличные средства или получить ипотечный кредит в том же или ином банке. В этом случае существует риск увеличения рисков сторон сделки, а сам процесс оформления сделки может стать более сложным. Для того чтобы отыскать покупателя быстро, возможно потребуется скидка. По окончании сделки заемщик сможет купить новую недвижимость. Для этого можно использовать оставшуюся часть полученных средств в качестве первоначального взноса по новому кредиту.

Как выгоднее поменять ипотечную квартиру

При наличии одобрения банка, вы можете продать залоговую квартиру в любое время, но не всегда такое соглашение будет выгодным. В ряде случаев лучше подождать с изменением договора и хорошо изучить условия кредитного договора, чтобы не понести больше потерь, чем планировали.

При продаже квартиры в ипотеке, покупателю придется предоставить значительную скидку. Это, если в том же городе продаются такие же объекты без обременения ипотекой. Если со времени приобретения жилья прошло до 5 лет, нужно будет заплатить налог на величину 13% от разницы между ценой продажи и стоимостью покупки. В Республике Алтай и ХМАО срок составляет 36 месяцев. Новое кредитное учреждение предоставит ипотеку с учетом актуального экономического положения. Часто требуется оплата комиссии или повышаются проценты по ссуде после замены залога.

Плюсы и минусы ипотеки

Преимущества

Обмен помогает сделать комфортнее жилищные условия. Заемщик сможет увеличить площадь вашего жилья, переехать ближе к работе, выделить дополнительные комнаты для подростков, не дожидаясь полного погашения долга. Если вы решите обменять свою квартиру на более дешевую, то можно уменьшить кредитную нагрузку. Вы сможете использовать разницу в стоимости для частичного закрытия. Это приведет к снижению ежемесячных платежей или сокращению срока действия договора.

Недостатки

Чтобы осуществить обмен, нужно потратить много времени. Нужно разрешение от кредитора, придется отыскать новой дом и покупателей для старой квартиры. Кроме того, необходимо учесть дополнительные расходы. Следует оплатить комиссию кредитора, услуги риелтора и оценщика жилья, нотариуса. Возможно, придется потратиться на получение выписок из ЕГРН.

Заключение

Закон позволяет обменивать квартиру в ипотеке путем замены залогового имущества в договоре. Однако перед принятием такого решения необходимо проанализировать все плюсы и минусы и определить выгодный вариант для заемщика. К примеру, если переезд необходим для карьерного роста или из-за нехватки места для большой семьи, расходы на обмен могут окупиться повышением зарплаты или улучшением жилищных условий для всех обитателей.