Продажа квартиры в ипотеке: 4 лучших варианта

Специалисты экспертного уровня уточнили — подлежит ли продаже ипотечная квартира, какими способами осуществляют такую сделку?

Приобретение недвижимости в ипотеку позволяет многим жителям России успешно решать жилищный вопрос. Со стороны банков для этого создаются комфортные условия, предусматривающие снижение кредитных ставок и наличие первоначального взноса.

Вместе с тем ипотека предусматривает появление ряда обязательств, связанных не только с обслуживанием кредита. Также они имеют отношение к распоряжению жилым объектом. Эксперты в деталях рассказывают о том, можно ли продать квартиру в ипотеке и как это реализовать.

Для продажи жилья требуется согласие банка

Подобно другой недвижимости, ипотечная квартира может в случае необходимости быть проданной. В беседе с компетентными специалистами издание мы выяснили — ограничений для выполнения такой процедуры практически нет.

Комментарий юриста: «Ипотечная квартира является объектом, на который в полной мере распространяются гражданские права. В связи с этим, такой недвижимый объект может отчуждаться его собственником. Однако следует учесть существование закона, в соответствии с которым владелец ипотечного жилья не может продать его при отсутствии предварительного согласия банковской организации».

Перед тем, как отыскать покупателя недвижимости, собственник должен согласовать с банком схему, по которой будет досрочно погашен кредит и снимутся обременения с продаваемого объекта. Как правило, проблем с получением такого разрешения не возникает.

После того, как банковская организация одобрит сделку, потребуется определиться со способом продажи находящейся в ипотеке недвижимости.

Среди таких вариантов:

1. Досрочное погашение ипотеки (при наличии небольшого остатка долга или свободных денег).
2. Погашение кредитного долга при проведении сделки.
3. Продажа вместе с ипотечным долгом.
4. Продажа недвижимости самим банком.

Совместно с экспертами рассмотрим особенности каждого из названных выше решений, позволяющих продать квартиру в ипотеке.

Способы продажи ипотечной недвижимости

Наиболее простым и востребованным вариантом является продажа пребывающего в ипотеке жилья при досрочном погашении кредитных обязательств. Наряду с ним используются и другие способы.

Досрочное погашение ипотеки

Распространенный алгоритм действий: у покупателя берется задаток, погашается ипотечный заем, и только после этого имеет место продажа недвижимости. Со стороны банка предоставляется разрешение на продажу ипотечного жилья, оформляется документация об оставшейся задолженности.

Отношения между участниками оговариваются в ранее составленном договоре о купле-продаже. Первоначальный платеж, разрешенный с 2015 г. Гражданским кодексом, выглядит как задаток. Юрист добавляет: «Будучи платежной функцией, задаток также способствует обеспечению (отказавший в заключении основного договора продавец должен вернуть задаток в двойном размере). Чтобы интересы покупателя гарантированно соблюдались, имеет смысл внести первый платеж непосредственно в банке, указав при этом сведения о продающей стороне и реквизиты кредитного договора».

Погашение кредитного долга при проведении сделки

Если вы интересуетесь, как продать квартиру в ипотеке, следует учесть — такой вариант предусматривает обязательное привлечение банковской организации. В банке оформляется справка об оставшемся размере долга. После этого покупатель, воспользовавшись системой безопасных расчетов или аккредитивом, выделяет определенную сумму как для продавца, так и для банка. На следующем этапе оформляются необходимые документы, а сделка проходит регистрацию в Росреестре».

Продажа вместе с ипотечным долгом

Этот способ актуален в тех случаях, когда заемщик не располагает нужными средствами.  Продавец находит покупателя, согласного пробрести недвижимый объект с ипотечными условиями. Банк может сделать кредитные условия более комфортными, рефинансировав ипотеку. Пояснение юриста: «При желании приобрести недвижимость в соответствии с такой схемой, покупателю потребуется подать в банк заявку на обычную ипотеку, а после ее одобрения выбрать обремененное жилье».

Продажа недвижимости самим банком

Это решение не считается удачным, поскольку продажа банком ипотечной недвижимости происходит при появлении у заемщика крупных долгов по платежу. Сделка реализуется только после получения соответствующего согласия от каждой из сторон.

Выгодна ли продажа ипотечной квартиры

Продажа ипотечной недвижимости чаще всего не является выгодной для ее владельца. Это связано с тем, что зачастую стоимость такого объекта существенно ниже цены приобретения с учетом выплаченных процентов. Затрагивая данный момент, Родион Ларченко сообщает: «Учитывая такую особенность, решение о продаже пребывающего в ипотеке жилья принимают тогда, когда продавец не способен своевременно погасить кредитную задолженность».

Кроме этого, при продаже недвижимости, пребывавшей в собственности продавца менее оговоренного в договоре срока (на протяжении 3-5 лет), ее владельцу потребуется внести оплату НДФЛ. Доход от продажи с целью налогообложения может сокращаться на сумму расходов по приобретению квартиры, в которую также входит объем выплаченных ранее процентов. В связи с таким моментом в процессе продажи ипотечного жилья налоги не уплачиваются независимо от того, каким была продолжительность владения объектом. Все связанные с приобретением (переоформлением) квартиры расходы должен нести ее покупатель.

Как утверждают эксперты, покупка ипотечного жилья не лишена определенных плюсов. К имеющимся преимуществам следует отнести:

• минимальную вероятность мошенничества со стороны покупателя, поскольку основная часть денежных средств перечисляется банком;
• сохранение кредитной организацией контроля над всеми осуществляемыми операциями;
• гарантии надежного юридического сопровождения.

Минусом приобретения ипотечной недвижимости считается возрастание срока ее продажи. Задачу владельца, желающего быстро продать дом в ипотеке или квартиру, усложнит ипотечное обременение. Разные этапы процедуры, к которым принадлежат подготовка к заключению договора, оценивание объекта, сбор необходимой документации, занимают несколько недель. После заключения договора перечисление денег банком происходит не сразу, поскольку сначала недвижимость должна пройти перерегистрацию в Росреестре.