Что учесть при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупка недвижимости на вторичном рынке пользуется неизменной популярностью у жителей России, потому что цены на такие квартиры значительно ниже, чем в новостройках.

«Бывшие в употреблении» квадратные метры проще всего приобретать, не осуществляя никаких проверок, однако это связано с серьезными рисками потерять деньги и не получить взамен ничего. Потому что после оплаты средств может выясниться, что на квартире есть обременение, задолженность по коммунальным платежам или в числе собственников находятся другие родственники хозяев, которые могут через суд забрать ее обратно.

Чтобы убедиться в отсутствии проблемных вопросов и нюансов, связанных с приобретаемым жильем, необходимо провести его юридическую проверку. Полная проверка может проводиться с помощью нотариуса или риелтора. Если договор оформляется без участия последнего, то часть документов придется проверять лично покупателю.

Получение информации о продавцах

При покупке жилья в браке, независимо от того было ли оно приобретено полностью за личные средства или оформлено в ипотеку, оба супруга получают равные права на эту недвижимость. Исходя из этого во время продажи жилья должны присутствовать оба супруга, даже если они уже не состоят в браке, или один из них должен передать нотариально заверенное согласие на продажу. В данном документе нет необходимости в случае, если жилье было получено в наследство, в подарок или приватизировано. Также согласие не требуется, когда было подписано и заверено соглашение о разделе имущества или заключен брачный договор.

Теоретически недвижимость можно приобрести без согласия второго супруга, но это несет определенные риски, потому что в ЕГРН будет отметка о том, что согласие не было отправлено в Росреестр. Это оставляет вероятность того, что второй супруг может подать в суд и отсудить имущество назад. Даже бывшие супруги могут потребовать возврата своей части имущества в течение трех лет после развода.

Узнать о семейном положении продавца можно на 14-й странице его паспорта. Если он состоит в разводе, необходимо удостовериться, что бывший супруг не претендует на продаваемую недвижимость. Для этого нужно запросить информацию в ЗАГСе и проверить была ли приобретена квартира в браке.

Проверка через сайт Росреестра

С помощью службы государственной регистрации можно проверить квартиру на предмет нахождения в аресте, в залоге или в ипотеке. Зная адрес или кадастровый номер, на сайте Росреестра удастся получить выписку из ЕГРН. Тут же удастся проверить кадастровый номер недвижимости по адресу. Выписка из ЕГРН позволяет проверить следующую информацию:

1. На каких основаниях продавцу досталась квартира. В случае если последний недавно получил ее в наследство, существует вероятность появления других наследников, которые могут отсудить причитающуюся им долю. При этом срок, в течение которого наследник может оспорить свое право на собственность, составляет 10 лет с момента, как он узнал о нем.
2. Кто является собственником квартиры, включая несовершеннолетних детей. Если среди собственников есть таковые, то продажа без разрешения органов опеки и попечительства будет незаконной.
3. Наличие обременений. Жилье можно проверить на предмет нахождения под рентой или в ипотеке. Если квартира находится в залоге, то ее продажа возможна только с согласия учреждения, выдавшего кредит. При этом новый владелец будет обязан погасить долговое обязательство перед банком.
4. Наличие ареста. Проводить данную проверку лучше перед заключением сделки, потому что продавать квартиру, находящуюся в аресте, запрещено.
5. Технические характеристики недвижимости, как точный адрес, назначение и площадь.

Также на сайте Росреестра удастся получить выписку о переходе прав на квартиру. Она нужна, чтобы убедиться в правдивости предоставленной продавцом информации о сроках владения недвижимостью, прежних собственниках, возможных совладельцах. Срок действия всех выписок из ЕГРН не ограничен, однако нотариус и финансовые учреждения предъявляют требования о том, чтобы этот документ был выдан не больше месяца назад.

Проверка документов, имеющихся у продавца

Даже в том случае, если квартира не имеет обременений и не находится под арестом не стоит расслабляться и считать, что проверка на юридическую чистоту окончена. Необходимо также внимательно ознакомиться с документами, предоставляемыми продавцом.

В первую очередь следует внимательно изучить технический паспорт приобретаемого помещения (если оно было построено до 2017 года). В этом документе указывается планировка и площадь квартиры, при этом содержащаяся в нем информация должна соответствовать такой же из выписки из ЕГРН.

Если дом был построен после 2017 года, то эта информация запрашивается в БТИ. А данное бюро делает техплан через МФЦ. Раньше площадь квартиры включала и площадь балкона. Сейчас ее не учитывают. Данный факт может послужить различию сведений в техпаспорте и выписке из ЕГРН. Также планировка может иметь отличия в случае, если владелец помещения переносил дверные проемы или стены, но не внес данные изменения в технический паспорт.

Продавать подобные помещения с незаконными перепланировками запрещено. В случае, если при изменении планировки были нарушены технические нормы, например, спальня переделана в кухню, жилье могут отобрать по решению суда и продать с торгов. Продажа квартиры разрешена только после узаконивания внесенных в планировку изменений и внесения актуальной информации в документы.

Проверка права собственности

Дальше необходимо изучить документ, который подтверждает право собственности на недвижимость, и что продавец получил его законным путем. К таким документа относится следующие:

• свидетельство о приватизации;
• решение суда;
• договор ренты;
• договор мены;
• договор дарения;
• договор купли-продажи;
• свидетельство о вступлении в наследство.

Нотариус не имеет право оформлять сделку без подтверждения продавцом права собственности на недвижимость. При его утере продавец может установить его через Росреестр, БТИ или МФЦ.

Проверка кто зарегистрирован в квартире

Еще одним документом, который следует изучить, является выписка из поквартирной или домовой книги. Покупку квартиры можно осуществить даже в том случае, если прежние жильцы не выписались из нее. Так если к моменту совершения сделки продавец вместе с семьей еще зарегистрированы на данных квадратных метрах, то в договоре купли-продажи необходимо указать сроки, по достижению которых они должны выписаться. Также определяются санкции, если они этого не сделают.

Совершеннолетние владельцы могут выписаться даже без наличия нового места прописки, а несовершеннолетние должны быть сразу же зарегистрированы с одним из родителей. Если им некуда прописаться, то они останутся зарегистрированными в данном жилье и сохранят право на пользование им.

В случае если продавец получил право собственности на жилье после приватизации, то выписаться из него должны все до осуществления сделки. Если это не будет сделано, то выписать других людей будет невозможно даже через суд. Они будут иметь пожизненное право на пользование квартирой.

Чтобы проверить наличие и количество прописанных жильцов. Можно воспользоваться одним из двух способов:

• Запросить выписку в МФЦ, ЕИРЦ, Управляющей компании (сделать это может только собственник жилья).
• Заказать архивную выписку в Управляющей компании или паспортном столе. Этот документ содержит данные обо всех жильцах, которые проживали в квартире. Также она может подтвердить, что в ней отсутствуют временно выписанные жильцы.

Оба эти документа действительны в течение 30 дней.

Важно знать! При наличии временно выписанных жильцов, к которым относятся лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы, лица, находящиеся на службе в армии, без вести пропавшие или проходящие лечение в психиатрической клинике, то от покупки такого жилья лучше отказаться. Выписать их из квартиры можно только решением суда.

Проверка долгов за коммунальные услуги

Проверить отсутствие коммунальных задолженностей можно одним из следующих способов:

• в Управляющей компании;
• в Едином расчетном центре;
• в МФЦ;
• на сайте Госуслуги.

На самом деле, даже если по жилью имеется задолженность за коммунальные услуги, его все равно можно приобрести. В этом случае следует договориться с владельцем о способах их погашения. Это можно сделать с помощью предоплаты, которую владелец потратит на погашение долгов и предоставит справку об их отсутствии. Также же покупатель может оформить долг на свое имя и взять в Управляющей компании квитанцию на его оплату. Естественно, продавец делает скидку в размере суммы задолженности.

Нюансы покупки жилья по доверенности

Иногда собственник жилья по тем или иным причинам не в состоянии присутствовать на сделке. В таком случае ее заключает доверенное лицо, имеющее соответствующий документ. Чаще всего им является риелтор, юрист или родственник, которым доверяет владелец. Право осуществлять сделку от имени владельца дает доверенность, которая может быть одного из трех видов:

• разовая, выписываемая для заключения единичной сделки;
• специальная, предназначенная для совершения нескольких сделок;
• генеральная, передающая доверенному лицу право неограниченно распоряжаться недвижимостью.

При совершении сделки купли-продажи по доверенности необходимо осуществить проверку собственника, чтобы не столкнуться с мошенничеством и фальшивой доверенностью. Для этого необходимо связаться с реальным собственником недвижимости, чтобы удостовериться, что он в курсе предполагаемой продажи его имущества, и не имеет ничего против сроков сделки и ее суммы.