Три рабочие схемы покупки квартиры в ипотеку без первого взноса в Уфе - Агентство недвижимости БЕРИКЛЮЧ Уфа, Иглино

Три рабочие схемы покупки квартиры в ипотеку без первого взноса

Ипотека без вноса в Уфе

Многие люди, желающие приобрести себе квартиру побыстрее, готовы воспользоваться ипотечным кредитом, но они могут не иметь ни денег на первый взнос, ни государственной льготы наподобие материнского капитала. Расскажем о трех способах, как купить квартиру без взноса по ипотечной программе. У каждого из них свои риски и особенности.

Способ №1: Вы обращаетесь в один банк за потребительским кредитом, деньги которого пойдут на оплату первого взноса, а во второй – непосредственно за ипотекой

Суть следующая: потребительская ссуда, как сказано, пойдет на первый взнос, ведь без него ипотеки не выдают. Ключевой фактор успеха – быстрота действий и соблюдение их очередности. Сначала вам должны одобрить жилищный кредит, потом вы получаете займ на потребительские нужды в другой кредитной организации, наконец, оформляете ипотечный договор в первом банке. Если вы вначале оформите и возьмете «потребку», а затем попытаетесь взять ипотеку, то велика вероятность, что получите отказ. Ведь вашу кредитную нагрузку могут посчитать завышенной.

«Я пошел сразу в два банка, в одном из которых попытался взять ссуду на неотложные нужды, а во втором – ипотечный кредит. Всю нужную документацию я собрал заблаговременно. Чтобы сделать первоначальный взнос, я оформлял заем на потребительские цели в размере 500000 рублей. Сотрудникам кредитной организации, которая выдала мне ипотечную ссуду, я, естественно, не рассказал, где на самом деле взял деньги на внесение 10% стоимости. Мол, это сбережения. Я слышал, что обновление кредитной истории происходит с месячной периодичностью. Поэтому всю «спецоперацию», включая получение предварительного одобрения по ипотечному займу, я провел за один месяц. В этот срок уложиться легко, поскольку банкиры сегодня достаточно быстро принимают решение по кредитным заявкам. В настоящее время ссуду на полмиллиона я погасил и теперь занят выплатами по ипотеке».Случай от ипотечного заемщика Петра Л.
«Идеальный вариант, когда подписание обоих договоров – и ипотечного, и кредитного потребительского – происходит в рамках одного дня, и вы тут же вносите свой стартовый капитал. Исходя из практики, в этом случае банкиры просто не успеют сделать перепроверку кредитной истории, поскольку данные о потребительской ссуде еще не поступили в БКИ. Процесс должен пройти гладко»Комментарий Алексея П., эксперта по недвижимости

Когда вы заполняете ипотечную заявку, банкиры вряд ли спросят вас об источнике денег для первого взноса. Они заинтересованы в том, чтобы оформить сделку, а свой уровень рисков они снижают за счет того, что покупаемая недвижимость попадает к ним в залог.

«Люди постоянно придумывают схемы, как купить квартиру без первоначального взноса. Но они должны понимать, что банкиры могут отказаться выдавать кредит на любой стадии переговоров и оформления документов. Если банку все-таки станет известно, что вы получили одобрение сразу двух кредитов, а подтвержденных документально доходов на обслуживание совокупного ежемесячного платежа у вас недостаточно, то он имеет право отозвать свое одобрение даже в самый последний момент»Мнение гендиректора агентства недвижимости

Достоинства способа: доступен и легок. Перечень документации во всех кредитных организациях примерно одинаковый, рассмотрение ваших заявок по обоим видам кредита занимает, как правило, не больше недели.

Недостатки: вы можете не справиться с кредитной нагрузкой и значительной переплатой.

Наличие рисков: вы попадете в просрочку, если потеряете постоянный доход. Если вы в этой ситуации начнете «бегать» от банка (не представите документ о том, что стали нетрудоспособным, не объясните причину просрочек и т.д.), то велика вероятность, что ваша попытка обзавестись собственным жильем закончится судебным разбирательством, конфискацией имущества, блокированием банковских счетов.

Способ №2: воспользоваться «пакетным» предложением по кредиту от банкиров, т.е. ипотекой без первого взноса (встречаются и такие чудеса!)

Можно найти банк, который сам додумался до реализации описанной здесь схемы №1, предлагая «новаторский продукт по двойному кредитованию». Подобные программы чаще всего представляют в виде «ипотеки + потребкредита на ремонт». «Ремонтные» деньги идут на первоначальный взнос.

«Банкиры придумывают такие программы, поскольку ипотеки для них являются самым выгодным продуктом. Они очень крупные и самые низкорисковые. Тем не менее, при двойном кредитовании банкиры должны убедиться, что заемщик платежеспособен, потому они строго проверяют его КИ, делают расчет кредитной нагрузки самого клиента и супруги (супруга). Также банкиры могут с особой внимательностью изучить документацию на приобретаемое недвижимое имущество, поскольку хотят точно знать, что неплательщик сможет закрыть оба кредита, если продать залоговое жилье. Спрогнозировать, одобрят ли вам кредит или откажут, достаточно трудно, ведь каждое кредитное учреждение имеет свою автоматизированную систему кредитного скоринга (калькуляции). Я знаю случаи, когда граждане, не представляя документально подтвержденных сведений о своем ежемесячном доходе, без затруднений оформляли по две ипотеки».Мнение финансового консультанта Надежды И.

Ряд банковских организаций все же предлагает ипотеку без реального стартового взноса. По словам Алексея П., подобные продукты чаще всего предлагают для приобретения новых квартир, а проценты здесь в сравнении с «традиционной» ипотекой больше стандартного уровня на три-четыре пункта.

Сильные стороны способа: в предыдущей схеме требовалась подготовка двух пакетов документации, а здесь этого делать не надо. Нет необходимости и синхронизировать сроки оформления кредитных продуктов в разных местах.

Слабые стороны способа: с большой вероятностью по такой программе кредитная ставка будет выше, следовательно, вы переплатите за пользование деньгами намного больше.

Главный риск: вам могут просто не одобрить ипотеку, посмотрев на повышенную долговую нагрузку.

Способ №3: можно поставить в договор на куплю-продажу завышенную стоимость квартиры

Завешение цены квартирыСмысл схемы: если человек думает, как купить квартиру без взноса, то он может сговориться с собственником жилья, чтобы тот вписал в договор фиктивную цену, которая превышает реальную ровно на сумму первого взноса. Допустим, цена квартиры – 4 миллиона руб., а размер взноса – 400000. Сделка фиктивно оформляется на 4,4 миллиона. Продавцом составляется расписка для банкиров, что первый взнос ему уже выплачен. По словам некоторых покупателей, порой на такую схему готовы идти даже фирмы-застройщики.

«Про то, что ряд застройщиков готов формально завысить цену и проставить ее в договор, я узнала от знакомых. В одной компании, в которой я хотела покупать недвижимость, отказались завышать цену. А вот в другой сами предложили этот вариант. Застройщик выдал мне документ, что я якобы уже внесла нужную сумму – 300000 руб. Сделка была оформлена на 2,5 миллиона, а размер ипотеки составил 2,2 миллиона. Когда ипотечный договор был подписан, мы оформили с фирмой допсоглашение о снижении цены квартиры. Причем в банке об этом документе не знают – мне достаточно каждый месяц платить по кредиту в соответствии с первоначально одобренной суммой».Случай с Екатериной В., покупавшей квартиру в новостройке
«Нужно помнить, что каждая квартира, по которой банкиры одобряют кредит, оценивается приглашенным ими оценщиком. Почти всегда эксперты ставят стоимость меньше рынка. Проблема в том, что банкиры вряд ли вам выдадут заем, величина которого превышает цену, определенную оценщиком объектов недвижимости. Банкиры могли одобрить вам, к примеру, ипотеку на три миллиона. Но если покупаемое жилье будет оценено в 2,5 миллиона, то вам уменьшат лимит, например, до 2,25 млн. (2,5 млн – 10% первоначального взноса). А привлечь своего оценщика, который согласится поставить более высокую цену квартиры, проблематично, поскольку каждый банк составляет свой перечень одобренных оценочных, страховых и других компаний».Комментарий эксперта Алексея П.
«Не все оценочные фирмы согласятся завысить цену жилья, поскольку надо будет «поработать» над подъемом рынка, размещая на пару-тройку недель фальшивые объявления, в которых предлагаются аналогичные квартиры по завышенным ценам. Кроме того, покупателю придется платить по повышенному тарифу за подобную услугу. Средняя цена честной услуги оценочной фирмы – порядка 4500 руб., а вот за сфабрикованную оценку придется выложить в районе 40000 руб. Чтобы подготовить нужную оценку, понадобится и дополнительное время, поскольку необходимо «раскачать» рынок. И процесс может растянуться надолго. Следовательно, процедура получения ипотеки тоже откладывается. Не все продавцы готовы дожидаться сделки несколько недель, в результате ваша квартира может уйти другому покупателю. Да и банковское решение по кредиту обычно ограничивается одним месяцем».Мнение юриста по недвижимому имуществу
«Мы смогли убедить продавца жилья поставить в договор завышенную цену, но небольшой первый взнос все равно потребовался. Ведь кредитная организация, которая одобрила нам ипотечный займ, перепроверила оценку. Изначально мы получили одобрение одной суммы, но когда мы предъявили объект недвижимости банку, ее уменьшили. Так что без первого взноса собственнику квартиры не обошлось, хоть он и был не таким большим, как прописано в договоре». Комментарий Татьяны Романовой, консультанта по недвижимому имуществу: «Не все продавцы жилья, особенно вторичного, и не все риелторы будут согласны пойти на подобную схему. Ведь все понимают, что сознательно внести в договор неправильную стоимость – это мошенничество. Может показаться, что данная схема абсолютно безопасна для владельца квартиры, ведь он все равно получает ровно ту сумму, на которую с самого начала рассчитывал. Однако если возникнет какой-нибудь форс-мажор, например, расторжение договора по любым причинам, продавцу необходимо будет возвратить контрагенту не фактически полученную от него сумму, а ту, что фигурирует в документах. А ведь эту разницу, которая обычно составляет сотни тысяч рублей, он и в глаза не видел».Случай с покупателем вторичного жилья в ипотеку Еленой Д.

Преимущества способа: поскольку некоторые люди не находят другого способа, как купить квартиру без первоначального капитала, они пробуют решить проблему с помощью этой схемы. И часто им это удается. Однако мы здесь о достоинствах способа говорить не станем, поскольку он явно нелегальный.

Недостатки варианта: это мошенничество. Заемщик обманывает кредитную организацию и включает в договор, регистрируемый государством, недостоверные сведения. Кроме того, проблематично найти собственника недвижимости, готового пойти на подлог. С большой вероятностью вам удастся договориться только с такими продавцами, которые никак не могут «сбагрить» свою «недвижку» либо хотят продать ее побыстрее. Обе ситуации считаются в риелторском бизнесе достаточно подозрительными.

У продавцов схема должна вызвать еще больше вопросов. Главный минус: он принимает участие в мошеннической сделке. Единственный для него здесь выигрыш: ему удается продать ненужное имущество. Но как уже сказано, если сделка будет аннулирована, деньги придется вернуть, да еще и на 10-20% больше той суммы, что он реально получил.

Кроме того, если жилая площадь была у него в собственности меньше трех лет, придется выплачивать государству налог с дохода от ее реализации. А налогооблагаемая база будет больше на те же десять-двадцать процентов, которые он по факту не получал. Ничего удивительного, что большая часть продавцов даже не будет рассматривать такую схему, поскольку преимуществ для себя они никаких не видят.

Наличие рисков: если мошенничество всплывет, все участники и соучастники могут угодить за решетку. Так что третий способ никому использовать не рекомендуется.

Еще несколько способов взять ипотеку без первого взноса