Решившему приобрести в собственность дом следует узнать о будущих владениях максимальный объем информации. Техника осмотра готового к проживанию дома значительно сложнее, чем для квартиры, особенно для тех, кто впервые знакомится с объектом. Если в городском секторе жилые дома возводятся по типовым проектам, то загородные дома редко похожи между собой. Определенные сложности в выборе возникают из-за свойств участка земли. Чтобы рационально воспользоваться выделенным вам для осмотра временем и уточнить необходимые сведения об объекте недвижимости, рекомендуется действовать по плану.

Дочитайте статью до конца и получите полный Чек-лист для приемки дома!

Подготовленных к проживанию либо приближающихся к данной стадии зданий на рынке жилой недвижимости предостаточно, и, если желание приобрести свой дом в вас не исчезает, подходящий вариант всегда найдется. Только необходимо сразу отсеивать предложения с явно выраженными проблемами.

Начинайте традиционно – изучайте в интернете выставленные на продажу дома.

Телефонный разговор с продавцом

На предварительных переговорах преследуется одна цель – понять, интересен ли дом для приобретения, оформлены ли на него необходимые документы, которые потребуются в процессе сделки. Рекомендуется вести диалог с продавцом, а не с представителем риэлторской компании – это снизит процент искажения сведений, вы сможете в некоторых вопросах сориентироваться по интонации голоса владельца.

Никто не указывает в объявлениях недостатки дома, молчат о них и риэлторы, возможные проблемные места придется выявлять и уточнять о них информацию самостоятельно. По телефону разговаривайте уверенно, задавайте прямые вопросы, не оставляя возможности продавцу увильнуть от ответа. Предупредите продавца, чтобы к моменту вашего приезда он подготовил всю техническую документацию и бумаги, удостоверяющие права на собственность.

Чтобы легче было построить беседу, предлагается примерный набор вопросов, которые следует обязательно уточнить по телефону:

по какой причине дом выставлен на продажу? (если в ответе звучат невнятные пояснения, следовательно, строительство велось с целью продажи, либо сооружение имеет значительные недостатки);
внесен ли дом в перечень жилых объектов? Имеется ли разрешение на ведение строительных работ? (при отсутствии разрешительного документа с регистрацией дома могут возникнуть сложности);
подведены ли коммуникационные линии, каковы особенности их устройства? При отсутствии таковых, имеются ли технические условия на подключение?
что из проектной документации в наличии, имеется ли договор со строительной бригадой, акты, подтверждающие выполнение скрытых работ, гарантийная документация на инженерное оснащение? (набор документов должен быть максимально полным);
нет ли задолженностей по налоговым отчислениям и оплате коммунальных услуг? При наличии таковых погасит ли всю сумму продавец?
к какой категории относится земельный участок и имеется ли разрешение на его использование? (прописка в доме разрешена, когда он расположен на территории населенного пункта либо на сельхоз землях с правом на пользование);
предупредите, что планируете провести осмотр объекта продажи с применением тепловизора, уточните, будет ли предоставлено время для подробного исследования дома и возможность посетить все помещения и сооружения? (есть вероятность, что при подобном отношении к делу продавец дома, имеющего недостатки, попытается отменить ваш приезд).

Готовимся к осмотру недвижимости

Если раньше вы не сталкивались с вопросом, как правильно выбирать частный дом, привлеките для осмотра эксперта по строительным работам, не надейтесь на собственные знания. За определенную плату подобную услугу сегодня можно заказать практически в любом городе. Знакомясь с экспертом, проверьте его удостоверение, чтобы уточнить уровень квалификации. Опытный специалист выполнит визуальный осмотр, проверит каждый элемент сооружения, определит тепловые показатели здания, выявит имеющиеся мостики холода.

Если у вас имеется опыт работы с прибором, от услуг специалиста можно отказаться, взяв тепловизор на прокат.

В процессе осмотра состояния частного дома могут понадобиться определенные инструменты – уровень, рулетка, фонарик, отвертка либо шило (для проверки бревенчатого сруба на трухлявость). Подготовьте также сменную одежду, которую можно будет испачкать.

Выбираем день для проведения осмотра

Как правило, знакомство с загородной недвижимостью происходит в выходные, при хороших погодных условиях. Но такое время больше подходит для осмотра дома, приобретаемого для использования в качестве дачи. Добираясь к нему в выходной день, вы сможете оценить загруженность дорого автомобильным транспортом, уточните реальное время, необходимое для поездки.

Дом, в котором планируется проживание на постоянной основе, следует осматривать в будний день, и лучше – в его начале, чтобы осмотру не помешали сумерки. Есть смысл сделать это в дождливую погоду, чтобы во время осмотра оценить состояние подъездного пути и садовых тропинок, проверить качество кровельного покрытия, работоспособность водоотводной системы.

Рекомендуется осмотр дома перед покупкой проводить весной, когда грунтовые воды максимально приближены к поверхности земли.

Изучаем окрестности

Будет лучше, если местность, окружающую выбранный вами дом, вы изучите заранее по картам в интернете, перед посещением объекта. Уточните, нет ли поблизости экологически опасных объектов – свалок, скотомогильников и т. п. Отправляясь на осмотр, уделите немного времени и поездите по окрестным дорогам, чтобы осмотреть прилегающие к участку земли.

Обратите внимание на наличие траншей, имеющихся в поселке. Если в них имеется торф, следовательно, уровень грунтовых вод располагается достаточно близко к поверхности. На таких землях фундаментные основания домов должны быть особенно прочными, чтобы предохранять конструкции домов от возможных повреждений. Помимо этого, высокая грунтовая вода осложнит обустройство скважины и ее последующую эксплуатацию.

Внимательно изучите рельеф, проверьте наличие дренажа, по которому отводятся дождевые и талые воды. Если дом стоит на возвышенности – это неплохой вариант защиты от подтоплений.

Оценка расположения дома на земельном участке

Следующий пункт пошаговой покупки загородного дома связан с проверкой его расположения на соответствие строительным правилам. От красной черты улицы здание должно быть удалено минимум на пять метров, от границ соседских участков – на три и более. В случае нарушения подобных требований, велика вероятность появления проблем. Возможно, именно из-за них дом и выставили на продажу.

На основании подобных нарушений вам могут отказать в кадастровом учете недвижимости и в регистрации объекта в свою собственность.

Знакомство с продавцом

Продолжаем разбираться с вопросом, как правильно выбрать дом. Всех, кто выставляет дома на продажу, делят на несколько категорий:

продавец, предлагающий купить здание, входящее в состав организованной коттеджной застройки;
строительная компания, выкупившая в собственность землю и построившая дом с целью продажи;
частник, реализующий собственный дом, в котором сам жил некоторое время;
собственник, организовавший строительство дома с последующей продажей.

Специалисты утверждают, что любой из перечисленных вариантов таит в себе различного рода проблемы.

Эксперты, выполнявшие обследование частых сооружений, предлагаемых к приобретению, сделали любопытный вывод – здания, которые возводили строительные компании, можно оценить, как достаточно неплохие. Стройматериал может быть использован не самый дорогой, от явны выраженных недостатков в конструкции не обнаружится. А вот дома, построенные частниками, практически всегда имеют проблемы.

Если у вас покупка дома первая, поговорите с продавцом на отвлеченные темы, попытайтесь узнать о его образовании, обращайте внимание на его одежду, автомобиль и даже на такие мелочи – какие сигареты предпочитает курить. Неряшливые и несобранные люди, скорей всего, с таким же подходом относились и к строительным работам, а вот у педанта качество дома может оказаться на высоте.

Изучение техдокументации

Будет здорово, когда продавец представит вам всю проектную документацию на здание. Проблема в том, что не все покупатели способны разобраться в ней. А ведь для начала необходимо удостовериться, что перед вами нужный проект, количество помещений на объекте и их размеры совпадают с чертежами, тип фундаментного основания и кровельного перекрытия соответствуют запланированным к строительству.

В качественно подготовленном проекте должны быть не только вид фасадов и планировка комнат, сюда же должны входить схемы прокладки коммуникационных линий, чертежи монтажа основных узлов.

Представленный продавцом проект желательно сфотографировать, чтобы показать эксперту.

При отсутствии проекта вы должны насторожиться – качество сооружения можно поставить под сомнение.

Приглашенный для помощи в осмотре специалист проектом может не заинтересоваться – в большинстве случаев для частных домов готовят «пустышки», без схем монтажа и обозначения узлов. Получается, что важные вопросы строительства полностью зависели от опыта мастеров, занимающихся их выполнением. Помимо этого, во время ведения строительных работ в проект могли вноситься разного рода изменения, в конечном итоге реальными могли остаться данные по планировке сооружения и его площади.

Уточните у продавца наличие договора со строителями, акты по скрытым видам работ, схемы укладки инженерных коммуникаций. Настоятельно потребуйте от продавца представить документы, по которым здание подключалось к водопроводной линии, газовой и электрической сети. В данный пакет должны входить техусловия на подключение, согласованные в соответствующих организациях. Если водоснабжение организовано из глубинной скважины, на нее должен иметься паспорт, в котором указывается глубина, характерные особенности по обсадке, прочие параметры. Такая информация окажется кстати, если со скважиной возникнут проблемы.

Осматриваем здание снаружи

О качестве выполнения строительных работ и используемых для этого материалов можно судить после обычного наружного осмотра здания. В случае, если фасадные стены покрыты трещинами, вероятно, под фундаментным основанием «гуляет» почва. Тогда внимание обращается не только на наличие трещин, но и на предпринятые для их заделки попытки. К примеру, дом, где несколько лет жили и накануне продажи покрасили, может намекнуть, что под слоем краски продавец пытался спрятать шпаклевку, которой заделывались трещины.

С настороженностью рекомендуется отнестись к сооружению, отделанному сайдингом либо иным аналогичным материалом. В особенности в том случае, когда отделочный материал выглядит свежо. Вероятно, стены обшивались с целью маскировки щелей и прочих проблемных участков. То же самое относится и к фундаментной основе – если она спрятана под сайдинг, это весьма подозрительно.

Дом, возведенный из газоблочного или кирпичного камня, проверьте на наличие утеплительного слоя. Как правило, определить «стеновой пирог» на предмет его изготовления довольно затруднительно, но есть один нехитрый прием.

Как правило, под оконными конструкциями устанавливаются отливы. Аккуратно приподнимите его и загляните – есть ли там утеплитель, в каком состоянии он находится. Можно так же уточнить толщину защитного слоя, которая должна быть минимум 10 см.

Много интересного можно узнать при осмотре кровельного перекрытия. Если на нем отсутствуют водосточные желоба и трубы, то вся вода во время дождей уходит под фундаментную основу, что ухудшает несущие возможности почвенного состава и усиливает пучение грунта. Таким проявлениям противостоит далеко не каждый фундамент.

Естественно, на крышу осматриваемого дома покупатель не поднимется, но осмотреть ее возможно со всех сторон. Если она не слишком крута, а в зимний сезон снег на поверхности не задерживается, следовательно, утепление выполнено плохо, лежащий на ней снег тает от тепловой энергии, просачивающейся из здания. Намекнут на такой недостаток и огромные сосульки.

Желательно все подозрительные места сфотографировать и показать специалисту. Этого будет достаточно, чтобы сделать соответствующие выводы.

Уделяем внимание инженерным сетям

Данный элемент дома нуждается в постоянном контроле, ведь от состояния коммуникационных сетей зависит комфортное проживание. Начинать осмотр помещений рекомендуется с котельной и санитарного узла, не следует испытывать стеснение посещать такие деликатные помещения, даже если в них находятся вещи хозяев.

Проводя осмотр котельной и прочих помещений технического предназначения, обращайте внимание не только на оснащение, но и на стеновые поверхности. Как правило, чистовым материалом они не отделаны, есть возможность удостовериться, какой материал использовался при строительстве, насколько качественно выполнялись кладочные работы. В этот момент формируется первое впечатление о доме в целом.

Неоштукатуренные стены порой встречаются и в санузлах. В этих случаях сантехническое оборудование и трубы частично спрятаны в короба. Вам остается только открывать дверцы и проверять состояние стен и сетей.

На что еще обращать внимание при покупке дома? Если газ не подключен, и в доме отсутствует отопительный котел, удостоверьтесь, что под его установку предусмотрено место. Если площадь объекта составляет 150 квадратов, мощность котла может быть не более 24 кВт (учитывается обеспечение горячей водой). Установка такого оборудования разрешена на кухне.

Для дома с большей площадью выбирается оборудование помощнее, монтируется в отдельном помещении, объем которого – не менее пятнадцати кубометров, предусмотрены оконный проем и система вентилирования.

Известны случаи, когда газовое оборудование устанавливали в помещениях, абсолютно для этого не подходящих. К примеру, котельную обустраивали в подсобке подвального помещения, находящейся в центральной части дома. Если котел будет установлен таким образом, никто из газовиков не возьмет на себя ответственность на его подключение и ввод в эксплуатацию.

Проверяем чердачное и подвальное помещения

Перед покупкой загородного дома придется побывать и в этих местах. Осмотрите в подвале стены на наличие следов от влаги, возможно, где-то отслаивается краска, проступает плесень, имеются сырые пятна. Велика вероятность того, что в период предпродажной подготовки дома продавец попытается устранить следы пребывания воды, и это вполне возможно. Следы, оставленные щеткой после зачистки краски и плесени, сможет подметить только опытный глаз.

Если намек на просачивание в подвальное помещение воды обнаружен, следовательно, подтопления происходят после зимы и в дождливый сезон. Данный фактор негативно сказывается на состоянии фундаментного основания, в доме повышается уровень влажности, развивается грибок. Чтобы содержать подвал в сухом состоянии, придется устраивать гидроизоляционный слой, что повлечет за собой дополнительные затраты, и довольно приличные.

Кровельное перекрытие, в особенности – мансардное, зачастую таит в себе проблемы. Любая ошибка либо отклонение от технологии, приводят к тому, что появляются течи, или образуются в утеплительном слое мостики холода. Очередной возможной проблемой можно считать конденсацию паров изнутри кровельной поверхности. Конденсат начинает протекать в жилые комнаты либо попадать в слой утеплительного материала, ухудшая его качественные характеристики.

Осматривая чердачное пространство, удостоверьтесь, что внутренние поверхности кровельных скатов не имеют следов потеков, оставленных водой. Если на мансарде скаты скрыты под отделочным материалом, осмотрите его на предмет мест, где могла сочиться влага. Следы промоканий, потеков, отслоений подскажут, что кровельное перекрытие или протекает, или на нем скапливается пар.

Осматриваем комнаты и подсобные помещения

Правильная покупка дома завершается этим этапом. Изучая жилые помещения, вооружитесь рулеткой и строительным уровнем. В идеале рекомендуется снять замеры каждой комнаты и сверить их с данными, внесенными в строительную документацию. Известны случаи, когда различия оказывались довольно серьезными, выявлялись несоответствия по площади чуть ли не в два раза. Рекомендуется также проверить высоту потолочных перекрытий. Помните, что любое выявленное несоответствие может стать причиной для успешного торга.

Несколько слов необходимо сказать о том, как правильно купить дом, если строительные работы не завершены, либо здание готово, но не имеет кадастровой регистрации. Если после покупки планируется регистрация сооружения в качестве объекта жилой недвижимости с последующей в нем пропиской, необходимо удостовериться, что параметры здания позволяют присвоить ему соответствующий статус. Подобная постройка должна соответствовать установленным требованиям, определенным СНиПом. Для гостиной минимальный размер составляет 12 квадратных метров, спальня должна быть не менее 8, кухонное пространство – от 6 кв. м. Под ванную комнату и прихожую отводятся пространства, размеры которых превышают 1.8 квадратов. Для потолков минимальная высота должна быть 2.5 м, к дому должны быть подведены системы обеспечения водой и отоплением, канализационная сеть. В случае, когда указанные требования не соблюдены, покупателя ожидают проблемы по постановке приобретенного дома на кадастровый учет в качестве жилого фонда. Следовательно, прописаться в таком доме тоже будет невозможно.

Когда в прописке по новому адресу необходимости нет, в теории приобретенное здание можно не регистрировать, а узаконить его, как помещение, не используемое для проживания, назвав его дачным домиком. В данном случае нормы по размерам для помещений не применяются, и площадь комнат может быть любой.

Теперь снова возвращаемся к вопросу, связанному с обследованием частного дома перед его приобретением. С помощью строительного уровня вы легко определите, соблюдена ли горизонталь при строительстве стен и подоконников. При наличии отклонений можно заподозрить неравномерность осадки здания или проблемы с фундаментной конструкцией. Ваши подозрения подтвердят трещины на стеновых поверхностях и межкомнатных перегородках.

При осмотре комнату вас должны настораживать недавно переклеенные обои либо многочисленные элементы декора на стенках. Есть большая вероятность того, что таким образом продавец пытается скрыть от посторонних глаз проблемные участки. Помимо этого, осматривая перед покупкой дом, откройте и закройте каждую оконную и дверную конструкцию, чтобы удостовериться в правильности геометрии постройки.

Опытные строители рекомендуют в процессе проверки дома воспользоваться простым приемом. Если пол изготовлен из деревянных досок, уложенных на лаги одному человеку необходимо встать в центре помещения, второму – удалиться от него на некоторое расстояние и подпрыгнуть. Стоящий в центре человек не должен почувствовать никаких колебаний. Чтобы проверить, насколько качественно выполнено утепление, постойте босиком на полу – он не должен показаться прохладным. Лучше всего использовать тепловизор. Знающему человеку он подскажет, способны ли стены сохранять тепловую энергию внутри комнат. Но если у покупателя нет специального образования, наиболее проблемные места он выявить в состоянии.

В весенний, осенний и зимний сезоны тепловизор прекрасно выявляет точки, через которые внутрь проникает холодный воздух, для чего достаточно с таким прибором пройтись по каждой комнате. Когда осмотр дома выполняется в летний период, использовать тепловизор тоже возможно, но для этого потребуется согласие продавца, понадобятся также дополнительные затраты по времени. В течение ночи, предшествующей осмотру, сооружение необходимо прогревать, а утром, когда температурный режим наружного воздуха минимальный, выполнить проверку тепловизором. Разница между температурными показателями в помещениях и на улице уже даст возможность определить проблемные места. Обратите внимание, что тепловизор сослужит неплохую службу в приобретении частного дома, имеющего мансардный уровень, ведь в вопросе сбережения тепла эта конструкция считается наиболее проблемной.

Осматривая жилые комнаты и кухонное пространство, проведите простой эксперимент, с помощью которого вы определите, в каком состоянии находятся поселковые электросети. Включите во всех помещениях свет, после чего дополнительно задействуйте любой мощный электрический прибор – чайник, микроволновую печь, плиту и т. п. Когда сеть не обеспечивает соответствующую мощность, в момент подключения прибора появляется «просадка» – освещение, выдаваемое лампами, на доли секунды тускнеет.

Если осмотр понравившегося дома выполнен с особым пристрастием, соблюдены все рекомендации, велика вероятность того, что вы обнаружите большое количество отступлений от идеального состояния. С чем-то из недочетов можно смириться, но встречаются и такие проблемы, над исправлением которых придется немало потрудиться. Лучше сразу представить, во что это обернется в финансовом плане, и только потом принимать окончательное решение – покупать дом или поискать другие варианты.

Скачать Чек-лист для полной приемки загородного дома