Как правильно купить новостройку: подбор, осмотр, проверка

Покупка квартиры является одним из важнейших событий в жизни каждой семьи. От того насколько правильно будет осуществлена данная операция зависит дальнейшее проживание в этом жилище. Чтобы получить исключительно положительные эмоции от заключенной сделки, рекомендуется выполнить восемь условий, описанных ниже.

Составление перечня характеристик жилья

В первую очередь необходимо выделить функциональные параметры желаемого жилья. К ним относятся площадь, планировка, количество комнат, этаж, наличие кладовой, гардеробной, балкона и тому подобного. Площадь и количество комнат следует выбирать в зависимости от количества жильцов.

Так оптимальным вариантом для семейной пары с детьми является двух или трехкомнатная квартира евро формата, в которой раздельные комнаты позволят создать личное пространство, а кухня, объединенная с гостиной сэкономить на количестве квадратных метров, а значит, и стоимости.

Все остальные параметры необходимо определять только, исходя из потребностей. Так, выбирать квартиру на высоком этаже в доме без лифта, при наличии в семье маленьких детей, является не лучшей идеей. После того как с первой характеристикой определились, следует выделить для себя район. В большинстве случаев люди хотят приобрести жилье там, где они проживают на данным момент. В этом вопросе лучше ориентироваться на инфраструктуру и наличие транспортных развязок. Найти идеальный вариант практически невозможно. Поэтому стоит разделить требование на основные и второстепенные. К первым можно отнести близость к автобусной остановке. Ко вторым наличие балкона.

Определение размера бюджета

В любой финансовой операции главным критерием является количество денег, которые покупатель в состоянии выделить на желаемый товар, поэтому прежде, чем приступить к выбору непосредственно квартиры. Нужно определиться достаточно ли денег в семейном бюджете на покупку. Возможно, придется скорректировать требования к жилью или обращаться в банк за ипотекой.

Во втором случае стоит хорошо изучить вопрос ипотечного кредитования, ознакомиться с программами заимствования, предоставляемыми различными банками и точно рассчитать свои возможности в плане обслуживания этого кредита. Стоит учесть, что стоимость самой квартиры не является единственным источником затрат. При покупке квартиры на вторичном рынке придется заплатить 3% от суммы покупки за сопровождение сделки. Также регистрация в Росреестре может стоить до 100 тысяч рублей. Еще в затраты стоит включить госпошлину, услуги нотариуса и многое другое.

За услуги риелторов также придется заплатить в размере от 2 до 3% от стоимости приобретаемого жилья. В сложных случаях расценки могут быть выше. Стоит также учесть, что после покупки квартиры возможно понадобятся деньги на ее ремонт.

Выбор варианта

Исследовать рынок рекомендуется с помощью сайтов по продаже недвижимости. Можно сравнить стоимость жилья в строящихся домах и на вторичном рынке. Однако покупка квартиры в строящемся доме отличается от покупки жилья на вторичном рынке. Главной ее особенностью является невозможность сразу переселиться после заключения сделки. Это связано с тем, что жилой комплекс должен быть сдан в эксплуатацию прежде, чем туда разрешат заселяться жильцам. Этот процесс может занять от нескольких месяцев до нескольких лет.

Стоит также упомянуть, что приобретение квартиры в строящемся доме обойдется тем дешевле, чем на более раннем этапе стройки будет завершена сделка. Вместе с тем это несет риски никогда не заселиться в купленную квартиру, поэтому эксперты советуют придерживаться «золотой середины», не спешить приобретать недвижимость на ранних стадиях строительства, но и не ждать пока дом сдадут в эксплуатацию, потому что в таком случае стоимость жилья увеличится на 30-40%.

Чтобы не ошибиться и не потерять кровно заработанные деньги при покупке в новостройке, необходимо внимательно изучить компанию, осуществляющую постройку жилого комплекса. В настоящее время каждый застройщик должен создать сайт, на котором можно ознакомиться с информацией о компании и строящемся объекте. Также там в обязательном порядке должны быть выложены проектная декларация и действующее разрешение на строительство, вместе с договором долевого участия и экспертным заключением.

Контролировать ход строительства дома можно будет с помощью фотоотчета, регулярно размещаемом на сайте застройщика. Солидные компании также размещают доступ к видеотрансляции на территории объекта в режиме реального времени.

После того как решение приобрести квартиру в новостройке станет окончательным и будет четкое понимание необходимых характеристик жилья и районе его расположения, выделяемом бюджете, необходимо посетить офисы продаж тех жилых комплексов, которые соответствуют выдвигаемым требованиям. Это поможет уточнить вопросы, которые невозможно решить по фотографиям и описанию, а также более подробно ознакомиться с окружением строящегося дома.

Даже если квартира в новостройке понравилась, не стоит хватать деньги и заключать сделку. Более мудро будет изучить варианты на вторичном рынке, особенно если хочется, как можно быстрее въехать в собственную квартиру.

При выборе квартиры на сайтах объявлений следует быть внимательным. Так, если сказано, что квартира находится недалеко от метро, то нужно проверить реальное расстояние. Иногда может оказаться, что до метро нужно будет 40 минут добираться на электричке. Также следует быть внимательным с документами на такие квартиры, потому что в них могут числиться временно выписанные лица, жилье может находится в обременении или второй владелец может находиться далеко и не иметь возможности дать согласие на продажу. Если продавец утаит подобную информацию, а сделка будет заключена, то есть риск потерять уплаченные деньги. Особенно внимательно стоит отнестись к квартирам, продающимся по заведомо низкой цене. Обычно это свидетельствует о различных проблемах с документацией.

При покупке квартиры на вторичном рынке в Москве обязательно следует проверить не включен ли дом, в котором находится квартира, в программу реновации. Большое количество домов с замечательной планировкой, расположенных поблизости от станций метро, попадают под снос из-за своего возраста. Ситуации, когда купил квартиру мечты сделал в ней ремонт, а потому узнал, что дом снесут через пару лет, приводят к большому разочарованию.

Осмотр жилья

Прежде чем ехать осматривать понравившийся по объявлению объект, рекомендуется выполнить следующие действия:

  • Заранее составить список вопросов, которые бы хотелось задать владельцу. Например, делалась ли перепланировка (если делалась, то узаконена ли она), какое количество человек прописано, находится ли в обременении, когда можно въехать в квартиру и возможен ли торг. Также не лишним будет поинтересоваться о причинах продажи жилья. Все подобные вопросы рекомендуется задавать непосредственно собственнику, а не посреднику, чтобы не попасть в ситуацию испорченного телефона. Если встреча с собственником невозможна, то нужно потребовать у посредника наличие доверенности.
  • Произвести осмотр квартиры в выходной день. Это позволит оценить звукоизоляцию жилья и понять какие соседи проживают рядом.
  • Оценить состояние подъезда. По его виду уже можно сделать вывод какие жильцы проживают в данном доме.
  • Поговорить с соседями, чтобы составить представление о проживающих в подъезде людях и интересующей жилплощади.
  • Проверить соответствует ли реальная площадь помещений, указанной в документах.
  • Обратить внимание на вид из окна. Далеко не каждому понравится панорама железнодорожного узла, скоростной трассы или территории промышленного предприятия.
  • Детально сфотографировать все помещения квартиры с различных ракурсов, чтобы дома в спокойной обстановке внимательно их изучить и, возможно, задать продавцу дополнительные вопросы.
  • Внимательно осмотреть дом и придомовую территорию на предмет наличия ночного клуба неподалеку или других шумных заведений. Также определиться, где расположены магазины, школы, детский сад, остановки общественного транспорта.

Человеку, который точно знает, что точно хочет получить от жилья, хватит 5-6 вариантов. Окончательный выбор обычно делается, исходя из таких параметров, как цена, расположение и соответствие требованиям. Если планируется брать ипотечный кредит, необходимо оценить вопрос соответствия квартиры требованиям банка. Также стоит подумать, в случае приобретения квартиры в кредит, над тем, насколько выгодно будет вкладывать дополнительные деньги в ремонт квартиры.

Если планируется покупка квартиры в ипотеку, к данному вопросу необходимо подойти максимально ответственно. Чтобы потерять как можно меньше денег, рекомендуется действовать следующим образом:

  1. Изучить доступные ипотечные программы. Выяснить о существующих дополнительных платах, кроме непосредственно тела кредита, например, процентах, оценке жилья, страхования недвижимости и жизни заемщика, комиссии за открытие договора, выдачи займа и многое другое.
  2. Определить сумму, которую планируется взять в банке, и собственные финансовые возможности для внесения первоначального взноса. Если доход позволяет каждый месяц выплачивать достаточно крупную сумму, то можно взять ипотеку на 5 лет. В ином случае лучше выбирать максимально доступный срок, но с возможностью досрочного погашения. Стоит принять во внимание, что сумма ежемесячного платежа зависит не только от срока кредита, но и от размера первоначального взноса, поэтому рекомендуется делать аванс максимально большим. В таком случае удастся также оформить ипотеку по более выгодной процентной ставке.
  3. Правильно рассчитать долговую нагрузку. Сумма ежемесячного платежа по ипотеке не должна превышать 30% совокупного семейного дохода. В таком случае можно будет спокойно обслуживать постоянные расходы и даже откладывать некоторую сумму на дополнительные издержки. Если не получается достичь подобного соотношения, то можно немного поднапрячься, но ни в коем случае не выходить за пределы 40% совокупного семейного дохода.
  4. Выбирать кредитора, который предлагает максимально комфортные условия заимствования. Например, посильный первоначальный взнос или небольшая процентная ставка. Также немаловажное значение при этом имеет простота и скорость оформления ипотеки. Хорошо, чтобы банк удовольствовался документами о доходах, которые были предоставлены изначально, и не запрашивал дополнительных справок, поручителей или созаемщиков.
  5. Внимательно изучить кредитный рынок. Некоторые финансовые организации могут предоставить заем на жилье по сниженной процентной ставке при определенных условиях. Например, оформление страховки только в определенной компании.
  6. Продлевать страховку на жилье ежегодно и предоставлять эти документы в банк с целью исключения риска увеличения процентной ставки.

Проверка документов на жилье

Данный этап может затянуться на 1-2 недели. При покупке жилья в новостройке следует изучить следующий перечень документации:

  • Учредительные документы застройщика;
  • Разрешение на строительство;
  • Проектную документацию;
  • Право на земельный участок;
  • Финансовую отчетность;

Покупка жилья на вторичном рынке требует проверки таких документов как:

  • предыдущего договора купли-продажи;
  • паспорта продавца;
  • документов, подтверждающих право собственности;
  • техпаспорта квартиры;
  • домовой книги (чтобы убедиться, что на жилплощади не прописаны другие люди, которые смогут предъявить права на пользование ею);
  • справки об отсутствии задолженности по налоговым и коммунальным платежам;
  • согласие на продажу от социальных служб в случае, если в жилье прописаны несовершеннолетние дети.

Заключение соглашения и внесение предоплаты

Если все предыдущие пункты выполнены, то можно приступать к заключению сделки. Для этого подписывается предварительное соглашение и вносится предоплата. Предварительное соглашение должно фиксировать следующие договоренности:

  • описание жилья;
  • его стоимость;
  • сроки и форму заключения договора;
  • порядок расчета за недвижимость;
  • расходы каждого из участников сделки;
  • сроки освобождения помещения.

Предоплату можно делать в виде задатка или аванса. Более выгодно будет вносить задаток. В таком случае при отказе продавца от сделки, независимо от причины, он обязан вернуть полученную сумму в двойном размере. Что касается аванса, то он более выгоден владельцу квартиры, потому что он может в любой момент отменить сделку и просто вернуть выданную ему сумму. Обычно это происходит если на горизонте появился покупатель, желающий купить квартиру по более высокой цене.

Оформление сделки

Данное мероприятие проходит в стенах финансового учреждения, выдающего кредит, или у нотариуса. Для заключения сделки необходимо открыть аккредитив в пользу продавца либо положить деньги в банковскую ячейку. Также иногда используется перечисление средств на депозитный счет нотариуса.

После этого все участники сделки заключают договор купли-продажи. В случае нахождения квартиры в общей долевой собственности или если ее владельцем является несовершеннолетнее лицо, необходимо будет нотариальное заверение. Если приобретается жилье в новостройке, то заключение договора может осуществляться в офисе брокерской компании или застройщика.

Необходимо обратить внимание. Что при покупке жилья на первичном рынке, покупатель должен заключить с застройщиком договор долевого участия, включающий в себя следующую информацию:

  • Подробное описание купленной квартиры. Включая площадь, этаж и точный адрес ее расположения, и даже строительные материалы, если она продается с условием проведения застройщиком отделочных работ.
  • Сроки окончания строительства.
  • Стоимость жилья и порядок расчета.
  • Гарантийный срок (не менее пяти лет).

Регистрация прав на квартиру

После того как все стороны договора подписали его, он считается заключенным, но все еще не исполненным. Реализованным соглашение может считаться после того, как переход права собственности будет проведен через Росреестр, бывший владелец получит полную оплату, а покупатель получит в собственность недвижимость по акту приема-передачи. Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  • Осуществление регистрации нового собственника жилья в Росреестре. Для этого требуется подать в МФЦ такие документы, как квитанция об оплате пошлины (в размере 2000 рублей), заявление (его можно написать непосредственно в МФЦ), паспорт, договор купли-продажи. После этого бывший владелец может получить свои деньги, взамен передав расписку, подтверждающую данный факт.
  • Подписание акта приема-передачи жилья. После этого покупатель становится его полноправным собственником, а бывший владелец полностью снимает с себя обязанности по содержанию его и общедомовой территории. Эти обязанности передаются новому владельцу. В случае, когда сделка осуществлялась на основании договора долевого участия, в первую очередь подписывается акт приема-передачи и только потом осуществляется регистрация в Росреестре.
  • Оформление регистрации. Для этого в МФЦ подаются документы о праве собственности на жилье, заявление и паспорт.
  • Перезаключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.
  • Передача документов в финансовую организацию не позднее установленного срока, если квартира приобреталась в ипотеку.