В чем подвох ипотеки под 0.01% и 0.1% ? Ответ вас сильно удивит!

Все чаще можно встретить предложение от застройщика об ипотеке «под 0,01%». Насколько это выгодно?

В чем суть?

Отечественные девелоперы стали предлагать купить у них квартиру по льготной ипотеке с символической околонулевой ставкой. В нашем агентстве такие квартиры в этом разделе. Такие программы позволяют сделать ежемесячный платеж значительно меньшим, чем при использовании обычного кредитования жилья на рыночных условиях.

Звучит заманчиво, но в чем подвох?

Подводные камни стоит искать в стоимости квартиры. Ипотеку дают все же не застройщики, а банки, и они готовы кредитовать по сниженной ставке, только если им компенсируют разницу, ведь терять доход они не хотят. Девелоперы также не Робины Гуды, поэтому закладывают сумму компенсации в стоимость жилья. В конечном итоге за околонулевую ипотеку платит все тот же потребитель.

В большинстве случаев цена лота при льготной ставке на ипотеку возрастает на 20-30%.

Значит покупателю нет никакой выгоды, ведь все равно проценты он заплатит, только в другой форме?

Это не всегда так. Дело в том, что цифра наценки в 20-30% взята не с учетом полного срока ипотечного договора, а из прогнозируемого. То есть банк предполагает, что деньги ему вернуться раньше – при досрочном погашении. Практика показывает, что заемщик стремиться как можно раньше закрыть долги, в итоге реальный срок погашения ипотеки может сократиться в два, а иногда и в три раза, нежели это прописано в договоре.

Но, если у вас процентная ставка по кредиту стремиться к нулю, то стремиться раньше времени закрыть кредит нет смысла. Дело в том, что экономия при этом будет минимальной, в отличие от случаев, когда ипотека берется на рыночных условиях. Сравните процентные ставки по обычным условиям: ипотека 2022.

Допустим, рыночная ставка по ипотеке 10%, кредит взят на 25 лет, а первоначальный взнос – 20%. Если не погашать заем досрочно, то совокупная переплата превысит 120%. Но переплата по льготной ипотеке под 0,01% только 30%. Это значит, что с финансовой точки зрения при полном периоде действия договора, предложение застройщика оказывается выгодным.

Есть ли еще преимущества у околонулевой ипотеки от застройщика?

Да. Дело в том, что эксперты, когда рассчитывают выгодность той или иной сделки берут во внимание тот факт, что со временем стоимость денег меняется. Если исходить из этого, то получается, что ипотека «под 0,01%» оказывается еще выгоднее для покупателя.

В финансовой практике принято, что текущий платеж «весит» больше, чем любой будущий. Это объясняется обесцениванием денег со временем. Данный процесс называется инфляцией.

Если брать официальную статистику, то в России среднегодовой уровень инфляции в последнее десятилетия был около 7% (на самом деле в несколько раз выше). Если допустить, что в следующие четверть века (как срок погашения ипотеки в нашем примере) ничего не измениться, и темпы обесценивания денег сохраняться, то рубль станет дешевле на 80%. При этом каждый месяц сумма взноса будет одинаковой на протяжении всех 25 лет действия договора. Грубо говоря, в среднем погашение долга будет производиться рублями, которые подешевели на 40% (за исключением первоначального взноса).

Если сложить обесценивание национальной валюты и эффект льготной ипотеки, то получится, что околонулевой кредит на 25 лет окажется на 40% выгоднее, чем такой же заем, но на рыночных условиях под 10% годовых (это при том, что цена на недвижимость будет на 30% выше при льготной ипотеке). И это только при расчетах с данными по официальной инфляции, а если взять неофициальную? Вопрос риторический 🙂

Не покидает ощущение подвоха. Есть ли для заемщика какие-то риски?

Да, риски есть всегда. В случае со льготной ипотекой под 0,01% они в основном связаны с досрочным погашением ипотеке. На такой шаг покупатель иногда вынужден идти, например, при продаже ипотечной недвижимости.

Дело в том, что ни один банк не снимет ипотечного обременения, и не позволит продавать квартиру. Придется гасить кредит, но покупатель будет покупать квартиру по рыночной цене, которая ниже, чем заплаченная вами. Ему будет не интересно слушать, что вам пришлось платить на 30% больше, чтобы воспользоваться льготной ипотеки.

Такой риск возможен, если от момента приобретения жилья до его продажи прошло немного времени. Иногда рыночная стоимость объекта даже ниже, чем сумма, которую нужно вернуть банку.

Есть ли еще подводные камни?

Есть, и сразу несколько. Прежде всего стоит сказать о страховке. Несмотря на то, что процентная ставка неприлично мала (0,01% или 0.1%), банк все равно будет требовать страхование рисков (делается каждый год). Но цена полиса будет зависеть от текущего остатка долга по кредиту. В итоге платить за страхование придется больше. Но, не стоит на это сильно обращать внимание, ведь фактическое подорожание полиса составит не более полу процента в год. Эта сумма не сможет стать решающей в оценивании выгоды сделки.

Также есть вариант, что льготная процентная ставка будет действовать не всегда. Иногда застройщики предлагают околонулевую ипотеку только на несколько лет. После этого ставки становятся рыночными. Такой вариант будет уже не слишком выгодным. Поэтому читайте внимательно договор.

Какой итог? Когда брать ипотеку «под 0,01%»?

Если вы уверены в своей финансовой состоятельности и в том, что в ближайшие 15 (а лучше 30) лет вы сможете владеть квартирой, то есть смысл серьезно рассматривать околонулевую ипотеку. Даже с учетом повышенной стоимости жилья и более дорогой страховки, льготный кредит с большой долей вероятности окажется выгоднее рыночного. При этом важно внимательно изучить договор, и сделать все расчеты для вашего случая. Лучше, если проверять финансовую целесообразность будет независимый специалист.

Обращаясь в наше агентство «БЕРИКЛЮЧ», вы сможете подобрать себе жилье в ипотеку со ставкой 0.1% или 0.01%, а наши специалисты сделают расчеты и скажут, выгодная будет сделка или нет.

Если же вы не исключаете, что через 5-7 лет вам придется продать квартиру, то лучше отказаться от ипотеки «под 0,01%». Не стоит сильно полагаться на стабильность в своей жизни. 2022 год доказал, что иногда приходится в срочном порядке менять не только город, но и страну проживания из-за политики властей. При этом такая необходимость появляется абсолютно внезапно.

Насколько популярна такая ипотека?

Банк России утверждает, что льготная ипотека от застройщика пользуется популярностью в нашей стране. В мае и июне 2022 года две квартиры из трех на первичном рынке покупались именно по таким программам (речь идет только об ипотечных случаях).

Кстати, Центробанк провел свои расчеты, которые показали, что льготная ипотека на длительный срок может быть вдвое выгоднее, нежели кредит на жилье на рыночных условиях.

Если льготная ипотека такая выгодная, то зачем она нужна банкам и девелоперам?

В данной ситуации застройщику отводится роль посредника между банком и покупателем. По сути, для него вообще нет рисков. Зато есть выгода – активное привлечение покупателей, позволяет быстрее продавать квартиры в новых домах.

У банка также есть своя выгода. Финансовое учреждение получает единовременную комиссию около 30% (возмещение разницы между льготной и рыночной ставками). Эти деньги банк может сразу же реинвестировать, и получить уже с них рыночный доход.

Однако, если аналитики банка просчитаются (сделают неправильные предположения), то льготная ипотека для них может стать невыгодной. Финансовое учреждение окажется не в самом хорошем положении, если все (или почти все) заемщики по льготной ипотеке будут платить строго по графику договора (не стремясь досрочно погасить кредит). Точность предположений можно будет проверить только лет через пять. Но хорошую комиссию они получают уже сегодня, что подталкивает их к рискам.

Что говорит Банк России?

Несмотря на то, что льготная ипотека может быть выгодной, как для банков и застройщиков, так и для покупателей жилья, Центробанк выступает против околонулевых ставок.

12 октября регулятор обнародовал доклад с анализом льготных программ от застройщиков. Эксперты ЦБ пришли к выводу, что ипотека «под 0,01%» несут в себе риски для всей финансовой системы России. Причины этих рисков следующие:

• убытки и неустойчивость банков в случае, если они неверно оценили параметры будущих погашений околонулевой ипотеки;
• увеличение стоимости квадратных метров;
• увеличение финансовой нагрузки на бюджет страны (вместе со льготными программами, также используется и государственные субсидии на кредитование жилья).

Кроме этого в докладе Центробанка говорится и о рисках для пользователей льготной ипотеки. Речь идет о том, что было сказано выше в нашей статье.

Что ЦБ собирается делать с околонулевой ипотекой?

Центробанк разрабатывает целый комплекс мер, которыми он планирует снизить привлекательность ипотеки «под 0,01%». В частности речь идет о дополнительных надбавках, а также о повышении коэффициентов риска по кредитам, выданным по льготной ипотеке от застройщиков. Это приведет к тому, что банки будут вынуждены закладывать большие резервы, что сделает такой продукт для них не интересным. Кроме этого банки и застройщик будут обязаны более полно информировать потенциального клиента о программе.

Но и не дожидаясь реальных действий регулятора, вряд ли банки продолжат активно наращивать объемы выдачи такой ипотеки. Предупреждений от ЦБ уже достаточно, чтобы начать свертывать предложения льготных программ от застройщика.

Если вы определили что ставка 0.1% или 0.01% для вас будет выгодной, то не тяните время и обращайтесь в наше агентство, пока власти не приняли меры, по которым вся выгода будет отменена.