Стоит ли оттягивать с покупкой недвижимости в РФ

Ситуацию на рынке недвижимости в РФ нельзя назвать стабильной. Тенденции к изменению предложения, спроса и цены меняются в течение сравнительно небольшого периода – года, полугодия, квартала. Потому сделать прогноз цен на недвижимость довольно сложно. Особенно для тех, кто совершенно не связан с этой сферой и не знаком ни с трендами рынка, ни с причинно-следственными связями – и не следит за ключевыми ставками, от которых зависит процент ипотечного кредита. Разобраться с ситуацией и решить, стоит ли покупать жилую недвижимость в 2023–2024 годах поможет небольшой обзор.

Ситуация на рынке жилья

Узнавать о том, что происходит на рынке жилья в настоящее время и чего ожидать в ближайшем будущем, помогает аналитика недвижимости – прогнозы, цены и мнения экспертов. И по словам целого ряда московских ипотечных брокеров, на ситуацию заметно влияет ключевая и ипотечная ставка в стране. А на неё, в свою очередь – политико-экономическая ситуация в РФ и мире. Из-за СВО и наложенных на банковский сектор санкций при получении ипотечного кредита стоит рассчитывать на ставку 13–14%. Из-за этого покупательная способность тех, кто собирался приобрести жильё, снижается. Однако, если санкции снимут, прогноз по поводу ставки, а, значит, и на покупку квартиры станет более благоприятным.

Самый популярный сектор российского рынка недвижимости – квартиры в новостройках. На втором месте – вторичное жильё. Немного отстают от них тоже встречающиеся на рынке недвижимости дома. Причинами популярности нового жилья являются льготные программы для некоторых категорий населения. Но, если льготы на ипотеку ограничат, ситуация может измениться. Поэтому инвесторам и тем, кто покупает себе жильё на перспективу, стоит задуматься о покупке квартир в новостройках именно сейчас. Хотя не стоит забывать и о секторе ИЖС. Ведь даже застройщики, которые раньше занимались только многоквартирными домами, сейчас обратили внимание на рынок индивидуального жилищного строительства. Ведь сейчас на такую недвижимость тоже можно получить льготный ипотечный кредит. А в 2024 году есть вероятность возобновления сельской ипотеки со ставкой всего в 3%.

Стоит ли сейчас покупать квартиру или дом?

Покупка жилой недвижимости требует серьёзных расходов, и в условиях отсутствия стабильности на рынке на такой шаг решаются далеко не все, потому что, приобретая квартиру, обычно приходится ограничивать свои траты на 10–20 следующих лет. И всё равно граждан РФ интересует вопрос, стоит ли покупать недвижимость сейчас или отложить такую сделку до лучших времён. Ведь, с одной стороны, это вложение в будущее, с другой – ситуация на рынке постоянно меняется.

Ставки в 2023 году нарушили немало планов по покупке недвижимости в ипотеку. Изменения не повлияли разве что на тех, кто собирался брать кредиты не на всю сумму или просто не может долго ждать. Покупатели разделились на две группы – тех, кто отдал предпочтение первичному рынку, как более перспективному, и людей, которые отложили покупку жилья. На многих отказавшихся от приобретения квартиры повлияла стоимость аренды, которая часто оказывается выгоднее ипотеки. А среди тех, кто покупает вторичное жильё, большая часть клиентов готова внести не меньше 50% цены или улучшает жилищные условия, продавая старую недвижимость и беря кредит на новую не больше 1–2 млн. руб.

Эксперты не советуют тратить на покупку недвижимости средства, полученные в качестве потребительского кредита, а не взятые в ипотеку. Такой заём будет слишком невыгодным при текущих процентных ставках. Кроме того, потребительские кредиты дают на срок не больше 5 лет, и переплата может достигать почти 100% стоимости жилья. Тогда как ипотека, выплачивать которую можно 20 и даже 30 лет, требует меньших выплат из-за более выгодной ставки и страховки. Даже если не хватает всего 1 миллиона рублей, стоит обратить внимание не на потребительский, а именно на ипотечный кредит.

Ещё одна причина взять ипотеку даже при ставке больше 14% – возможность его рефинансирования и минимальный риск того, что этот инструмент окажется недоступным в 2024 году. Хотя, если Центробанк увеличит ставку до 20% и больше, рефинансировать ипотечный кредит не получится. И платить придётся всю сумму полностью. Правда, такая ситуация вряд ли продлится больше 2–3 месяцев, как в 2022 году.

Прогноз цен на недвижимость

Анализ рынка недвижимости не всегда позволяет узнать, что будет с ценами на жилье в течение хотя бы следующего года. Получить такую информацию можно только с помощью прогноза стоимости квартир, который будет полезным, в первую очередь, для принятия инвестиционных решений. Хотя анализ текущего рынка объектов недвижимости онлайн позволит оценить, будет ли цена выбранного жилья справедливой, соответствует ли она текущим рыночным условиям. А, значит, поможет избежать переплат. И даже если цена завышена, анализ недвижимости, квартиры в новостройке или вторичного жилья, даст покупателю преимущество при переговорах с продавцом, позволив аргументировать свои предложения.У повышения ставок есть только одно преимущество. Из-за этого цены на недвижимость в 2023 году и до тех пор, пока ситуация не изменится, будут снижаться. Хотя уже сейчас можно найти предложения, более выгодные, чем в среднем на рынке. Обычно это связано с причинами продажи недвижимости – владельцы, которым нужно срочно избавиться от квартиры, делают скидки до 20–30%. Правда, рассчитывать на это не стоит – и лучше подождать снижения цены в целом по рынку, ожидаемого в первые месяцы 2024 года.

Ещё один прогноз на квартиры связан с продажами вторичной недвижимости, количество которых увеличится к декабрю. Это связано с желаниями многих людей разобраться с квартирными вопросами до конца года. Но потом число предложений традиционно снизится, особенно с учётом роста курса доллара и, соответственно, обесценивания рубля – многие предпочитают хранить сбережения в виде недвижимости.

Если верить прогнозу на квартиры на 2024 год, подешеветь могут и квартиры не первичном рынке, особенно, в новостройках. Аналитики утверждают, что сейчас разница между новым и вторичным жильём слишком большая, около 20%. Потому и снижение цен, в первую очередь, должно коснуться не вторичного рынка, а первичного. Если этого не произойдёт, застройщики могут оказаться в убытке из-за практически нулевого спроса. И только после падения цен стоимости нового жилья можно ожидать такой же тенденции для старого – но всё это будет не раньше конца первого квартала 2024 года.

Знакомясь с аналитикой, стоит учесть, что ей далеко не всегда можно доверять на 100%. Потому что прогноз на квартиры 2024 зависит еще и от изменений в экономике, политических решений и других внешних факторов. Однако советоваться с экспертами всё-таки стоит, чтобы оценить реальные возможности и риски, сделав правильный выбор.

Факторы, которые будут влиять на цены

Стоимость недвижимости в России, прогнозы на их снижение или увеличение, зависят от множества факторов. Среди них основными можно назвать следующие:

• Экономическую ситуацию. Она играет заметную роль в развитии рынка жилья. Благоприятная экономическая ситуация приводит к увеличению спроса на недвижимость, прогноз показывает увеличение цены. Уверенность в своём финансовом положении заставляет людей инвестировать в недвижимость или хотя бы в её аренду, так же как и выгодные условия кредитования. Если ситуация нестабильная, ситуация тоже меняется. Спрос снижается из-за того, что потенциальные покупатели становятся более осторожными. С другой стороны, одновременно снижаются цены – и кто-то может воспользоваться ситуацией, чтобы сэкономить на покупке жилья.
• Величина инфляции и ставка по ипотечному кредиту. Если они большие, прогноз рынка недвижимости будет в сторону увеличения спроса на жильё. Потому что люди хотят сохранить свои средства, инвестируя их в жильё.
• Изменения законов. Если законодательство меняется, цены на квартиры, прогноз на 2023 и 2024 год тоже будут другими. Так, ограничения или налоговые изменения могут снизить спрос на жилую недвижимость, из-за чего уменьшатся и цены.
• Демографические тенденции. Если количество населения увеличивается или изменяется его структура, прогноз динамики цен на квартиры тоже будет другим. Чем больше людей в определённом городе, тем дороже будет здесь и стоимость жилья.
• Строительство новых жилых домов. Увеличение и замедление его темпов меняет прогноз роста недвижимости и влияет на цены. Чем больше построено нового жилья, тем меньше спрос на вторичное, стоимость которого снижается. Если предложений в новостройках меньше из-за небольших объёмов строительства, старые квартиры растут в цене.

Кроме указанных факторов, есть множество других, способных влиять на прогноз цен на недвижимость в 2024 году. Чтобы учесть их влияние, следует контролировать развитие ситуации на рынке и, решив купить квартиру, оценить все связанные с такой сделкой риски.

Куда выгоднее вкладывать деньги?

Несмотря на большие ставки по ипотеке, эксперты считают, что инвестиции в недвижимость имеют смысл, даже если покупать жильё в кредит. Такая покупка позволит не только сохранить средства и даже заработать. Особенно, если получить субсидированную ипотеку на новое жильё, ставка при которой в конце года находится на уровне 8% – при инфляции до 16%, которая вряд ли значительно уменьшиться в ближайшее время. Такая ситуация означает, что ипотечный кредит представляет возможность компенсировать снижение стоимости денег и владелец жилья может рассчитывать на прибыль.

На рынке вторичного жилья ситуация другая – здесь ипотечные ставки высокие, практически соответствуют кредитным ставкам. Рассчитывать на получение прибыли не приходится. И, если купить недвижимость на вторичном рынке, придётся заплатить настоящую стоимость денег. Хотя есть и риски – стоимость такой квартиры в будущем может снизиться. Зато у её владельца будет жильё, которое можно использовать самому или сдавать в аренду, получая стабильный доход. Притом, что на вторичном рынке отсутствует риск стать заложником такой ситуации в финансовой сфере, когда банкам невыгодно ни инвестировать средства в строительство, ни делать скидки на ипотеку. Из-за отсутствия финансирования стройка может остановиться, а вложенные средства дольщиков придётся возвращать через суд.

Выбирая возможные варианты сохранения средств, стоит обратить внимание на покупку недвижимости в крупных и популярных городах, включая курорты. Большинство людей предпочитает жить именно в таких местах, чтобы получить больше возможностей для работы, образования или отдыха. Поэтому инвестирование в квартиры в столице или другом крупном городе, на морском побережье или в регионе, пользующемся популярностью среди туристов, является достаточно успешной стратегией получения прибыли. Хотя при вложении средств в недвижимость на курортах стоит учесть, что стоимость хорошего жилья там и так достаточно высокая. С другой стороны, у таких квартир и домов есть дополнительное преимущество – возможность пользоваться для отдыха и самому.

Кроме жилья, хорошим вариантом инвестиций в недвижимость в 2023 и 2024 году станут помещения коммерческого назначения. В том числе, на офисы, магазины и склады. Вкладывать средства в них стоит только в городах, где наблюдается рост предпринимательской деятельности. Такую недвижимость можно сдавать в аренду, обеспечив постоянный доход, или продать после того, как она вырастет в цене. С другой стороны, заниматься инвестированием в коммерческую недвижимость не стоит без понимания тенденций изменений активности бизнеса. Так, например, если в городе пользуется спросом онлайн-доставка товаров, стоит вкладывать средства в складские помещения. Но, если услуга не популярна, такие вложения могут оказаться убыточными.

В целом, рынок недвижимости в 2023–2024 году позволяет найти интересные предложения – и для жилья, и для отдыха, и для инвестиций с целью получения прибыли от продажи в будущем. Однако для этого следует постоянно знакомиться с прогнозом цен на дома и квартиры, анализом текущих тенденций рынка. Причём, вся информация должна быть актуальной, потому что ситуация меняется постоянно, иногда даже в течение нескольких месяцев.