Каким был рынок недвижимости в 2022 году и прогнозы на 2023

Скачки ключевой ставки в 2022 году были без преувеличения беспрецедентными. Перипетии, связанные со льготами по ипотечному кредитованию, заставили нервничать многих желающих получить выгодный кредит. Активно раздавались ипотеки по рекордно низким ставкам, которые приближались к нулю. Сейчас таких предложений становится все меньше, но на смену пришла траншевая ипотека. И это только несколько заметных событий на рынке ипотечной недвижимости в течение 2022 года, о которых стоит вспомнить. Попробуем также заглянуть в будущий год и спрогнозировать, что будет в 2023 году.

В конце 2022 года все еще сохраняется интрига, будет ли действовать программа льготного кредитования в сфере жилищного строительства. Как не раз высказывались в Центробанке, ее следует упразднить. Регулятор полагает, что строительные компании сегодня сидят на льготных кредитах как на игле, и это приводит к разбалансированности рынка недвижимости, искажению цен на нее. Поэтому постепенное сворачивание программы – вполне закономерный процесс. Со своей стороны, застройщики, поддерживаемые Минстроем, все так же выступают за продление действия льгот.

Как стало понятно 15 декабря, в будущем году льготная ипотека все-таки сохранится. Срок ее действия, исходя из того, что было сказано президентом на заседании совета по стратегическому развитию и национальным проектам, будет продлен до июля 2024 года, то есть на полтора года. При этом ставку повысят на один процентный пункт с 7 до 8% в год.

Параллельно будет происходить постепенное сворачивание льготного кредитования. В перспективе государственная поддержка будет предоставляться в основном в виде семейной ипотеки под 6% в год. Уже в будущем под действие этой программы попадут семьи, в которых воспитывается как минимум двое детей до 18-летнего возраста. Пока она введена также на срок до июля 2024.

Как такие решения могут отразиться на рынке недвижимости, ценах на первичное и вторичное жилье и спросе на него? Чтобы разобраться в этом вопросе, стоит предварительно вспомнить, что происходило в ипотечной сфере на протяжении текущего года.

Год назад

В начале 2022 ключевая ставка была установлена на уровне 8,5%. Для сравнения, средневзвешенная ставка по ипотекам составляла 9,2%. При этом игроками ипотечного рынка предполагалось, что в первом полугодии на рынке первичного жилья ставка будет повышена до 7,5-8%, а вторичного – до 10%.

По прогнозам, при условии снижения показателя инфляции к концу текущего года до 4-4,5% благодаря уменьшения ключевой ставки должна была плавно снизиться и ипотечная ставка. Ожидалось, что объем выдачи ипотечных кредитов достигнет рекордного уровня в 5,4–5,5 триллиона рублей. В прошлый раз максимум был установлен в 2021 году. Но все планы разрушились: в конце февраля ситуация кардинально изменилась – страна пошла по наклонной. Даже не пошла, а полетела…

Тревожная весна: обошлось без коллапса

Центробанк в конце 2021 года установил ключевую ставку на уровне 8,5% (предыдущий показатель – 7,5%), а к середине февраля 2022 она увеличилась до 9,5%. Это не стало неожиданностью, так как такое повышение планировалось. Игроки на ипотечном рынке, которые за годы пандемии привыкли к недорогой ипотеке, огорчались, но привыкали к нововведениям.

Но дальше было внезапное повышение ключевой ставки до 20%, заявление регулятора о переходе к ее определению с учетом рисков внутреннего и внешнего характера, скачок валютного курса, спровоцированный началом «сво», панические настроения на бирже и массовое закрытие вкладов. Выдачу ипотечных кредитов (даже после их одобрения) экстренно приостановили и повысили ставки.

Произошел также резкий скачок цен на недвижимость: пытаясь спасти свои средства, россияне вкладывали их в покупку жилья. Ситуация стала еще нервознее, когда ограничили операции с валютой и отключили российские банки от глобальных платежных систем.

Рекордно высокая ключевая ставка стала серьезной преградой для приобретения недвижимости в ипотеку, и к концу I квартала наблюдалась удивительная картина: было заключено невиданное ранее количество сделок, но ипотечных стало в полтора-два раза меньше. Хотя это не говорит о том, что кредиты со ставкой от 20% брали хоть какие-то покупатели жилья. Ипотечное кредитование в марте 2022 года фактически остановилось, а статистика показывает те сделки, которые одобрили раньше.

В апреле началось постепенное уменьшение ключевой ставки, сначала до 17%, а в мае – до 11%. Это позволило не допустить коллапс рынка ипотек.

Льготные программы от государства

Так как ипотека на рынке резко подорожала, выгодно стало брать кредит на жилье по льготным государственным программам. Их действие в некоторых случаях приостанавливалось, к примеру, только к лету снова начали давать сельские ипотеки со ставкой 3%. Но это касалось только нескольких программ, а остальные работали и весной. Как и на рынке, ставки выросли, но не так резко, а на 2-4 процентных пункта. По самым популярным видам ипотек (на новостройки и семейной) в апреле ставки выросли до 9%, но уже к июню опять снизились до 7%.

Кроме того, появилась новая льготная программа кредитования специалистов сферы IT как способ мотивации нужных стране кадров не покидать ее. Для них ставка составила 5%, но банки зачастую дают ипотечные кредиты даже на более выгодных условиях. Если правительство поддержит предложение Минцифры, ставка может снизиться до 3% в год.

Но на такой кредит можно купить исключительно первичную недвижимость в новостройке или участок земли для строительства жилья по договору подряда.

Ипотека для представителей сферы IT работает с мая, а с июня была изменена программа кредитования под 7% новостроек. Банкам дали возможность на этих условиях кредитовать строительство гражданами частного жилья. До этих изменений получить льготный ипотечный кредит на строительство собственного дома можно было исключительно по программе дальневосточного кредитования. Однако следует учитывать наличие серьезного ограничения: нужно построить дом и пройти регистрацию права собственности на него в 12-месячный срок после оформления ипотеки. Если сроки будут нарушены, ставка вырастет до уровня ключевой на дату заключения договора и дополнительно 4,5 процентных пунктов.

По этой программе средства предоставляются несколькими траншами, каждый из которых предназначен для оплаты определенной стадии строительства: часть кредита на проведение следующего этапа работ выдается только после того, как будет подтверждено завершение предыдущих этапов. При этом ипотеку можно тратить на покупку земли.

Есть также требования к объекту строительства. Дом должен быть приспособлен для проживания в нем круглый год, и это должно быть капитальное жилье с крышей, фундаментом, устойчивыми несущими конструкциями и всеми необходимыми коммуникациями.

Поскольку в текущем году землю покупают чаще, чем дома, рассмотренные изменения были внесены своевременно.

Летние новости: снижение ключевой ставки и сверхнизкие проценты

К лету люди отошли от шока и произошла стабилизация рынка, наблюдались даже некоторые улучшения. В частности, ключевую ставку снизили до 8%, а это меньше, чем в начале текущего года, количество ипотек выросло, а рост цен практически прекратился.

По статистике, покупатели стали активнее, особенно желающие приобрести жилье в новостройках, благодаря возобновлению сделок, которые были отложены с весны, и программ льготного кредитования от государства, банков и застройщиков.

Так, к примеру, в конце 3 квартала в Москве и области подписали 33 000 договоров долевого участия, что на 12% меньше, чем в прошлом году, но при этом по сравнению с показателем 2 квартала 2022 года на 275 больше. Стоимость одного квадратного метра жилья в Москве выросла всего лишь на 0,7%, а в Подмосковье она даже упала на 0,4%. При покупке первичной недвижимости более чем 8 из 10 договоров были ипотечными.

Взаимодействие компаний-застройщиков с банковскими учреждениями позволило установить супернизкие ставки по ипотечным кредитам, вплоть до 0,01%. Для привлечения клиентов строительные компании финансируют такие программы за свой счет, компенс-ируя банкам разницу со ставкой на рынке. Условия аналогичны предусмотренным государственными программам, но кредиторы получают возмещение не из бюджета, а за счет застройщика. Прочитать об этом подробнее.

Безусловно, есть и некоторые особенности. Важнейший из них – рост цен за счет низких ипотечных ставок. Средства, которые девелопер тратит на компенсации банкам, он возмещает за счет повышения цены договора. Но заемщикам приходится меньше платить ежемесячно, и переплата минимальная, поэтому ипотечные кредиты под сверхнизкие проценты приобрели широкую популярность.

Эта тенденция не устроила ЦБ, выступивший против подобных инициатив со стороны застройщиков из-за завышенных расценок на недвижимость. По словам главы этого финансового учреждения, такие кредитные схемы подлежат обязательному закрытию, и Центробанком будет применяться соответствующее регулирование.

Нужно отметить также возврат на рынок не только ипотек, но и разнообразных отсрочек и рассрочек оплаты купленной недвижимости. Покупатель подписывает договор на приобретение жилья, но не оплачивает ее стоимость полностью и не заключает ипотечный договор, а платит застройщику частями в соответствии с заранее оговоренному с ним графику.

При этом, как правило, нужно сделать первоначальный взнос в сумме от 20 до 40% цены, а остаток должен быть погашен до того, как дом сдадут в эксплуатацию. Стоимость жилья при этом определяется на дату подписания договора. Недостатки подобных программ – небольшой срок, на который предоставляется рассрочка (от полутора до трех лет), и увеличение многими застройщиками цен на 5–15% при отсрочке или начисление процентов на остаток задолженности.

Осень-зима: падает спрос и ожидаются скидки

«СВО» и сентябрьская мобилизация оказали серьезное воздействие на экономику, в том числе на ипотечный рынок. Падение на нем достигло 15%, а в некоторых регионах даже превысило 30%. В результате возросло предложение: если сравнивать с летом, на региональном уровне продавалось на 2-4% больше недвижимости. Наиболее серьезное падение наблюдалось в Москве и Подмосковье.

Как следствие, активизировалось проведение акций и предоставление скидок. Кроме того, появилось новое предложение – траншевая ипотека. Это кредит на покупку жилья, разделенный на части (так называемые транши). Это выгодно заемщику, так как он меньше переплачивает: начисление процентов изначально проводится на первую часть, а не на весь кредит.

В ноябре спрос дополнительно возрос из-за поступления сообщений о возможном прекращении действия льготной программы ипотечного кредитования под 7%. Но, как оказалось, Минфин не будет ее прекращать, а модифицирует. В декабре появилась информация о том, что кредиты на льготных условиях будут предоставляться до июля 2024 года на новостройки.

Продлено также действие дальневосточной программы кредитования, и можно будет получить кредит под 2% до 2031 года.

Ожидания на будущий год

Эксперты единодушны во мнениях по поводу того, что цены на рынке первичного жилья активно растут из-за льгот, предоставляемых государством и девелоперами. В течение двух последних лет они ежегодно повышались на 20%. Так как программа льготного кредитования в отношении новостроек продлена, можно ожидать сохранение интереса к ним.

Как утверждают специалисты, это позволит сохранить спрос на рынке первичной недвижимости, который однозначно упал бы в случае прекращения действия государственной программы.

Возможные последствия решения о дальнейшем действии льготной программы:

• На сегодня разница в ценах на вторичную недвижимость и жилье в новостройках достигла 20%, и за счет этого, как правило, компенсируется разрыв в кредитных ставках.
• На рынок выйдут многочисленные объекты в новостройках, которые сданы недавно. Покупателям квартир в них удалось неплохо заработать, поэтому можно поторговаться.
• Пока нет информации, что будет с программами кредитования под проценты гораздо ниже 8. Если Центробанк намеревается их выдавить, принимая соответствующие распоряжения, рынок будет восстанавливаться медленнее, но стабильнее.

Есть все шансы для того, чтобы в будущем году появился дополнительный способ покупки недвижимости без оформления ипотеки. Министерство финансов выступило с инициативой ввести аренду с постепенным выкупом, то есть лизинг жилой недвижимости. Об использовании такого механизма идет речь, в частности, в проекте стратегии развития финансового рынка до 2030 года, обновленный вариант которого был подан в правительство ЦБ и упомянутым Министерством в декабре.

Приобрести жилье в лизинг можно было и раньше (с 2011 года), но пока этот механизм не был широко распространен.