Подешевеет ли жилье ? Когда закончится ажиотаж на рынке?

Подешевеет ли жилье в 2021

Специалисты подвели итоги уходящего года и сделали прогнозы на 2021 год. Модератором вебинара с участием экспертов Циан и ГК ФСК стала Валерия Мозганова (Business FM).

Как снег среди лета

В конце 2019 года ничего не предвещало ажиотажа на рынке недвижимости РФ. Никто не мог подумать, что стоимость жилья на первичном и вторничном рынках возрастет на 15-16%, делится воспоминанием Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан.

Данное обстоятельство подтверждает и коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина: «Мы не ждали от 2020 года резкого скачка цен на недвижимость, однако этот год принес нам много неожиданных сюрпризов. Сравнить спрос на недвижимость можно с американскими горками. В первом квартале продажи шли весьма хорошо. Во втором наступило снижение спроса из-за эпидемии коронавируса и введения карантина. В начале лета рынок недвижимости стал понемногу оживать за счет государственной поддержки и введения льготной ипотеки. Также со стороны застройщиков было запущено много интересных акций лояльности, которые были направлены на стимулирование роста продаж. За счет этого в третьем квартале данный показатель превысил прогнозируемую отметку. В четвертом квартале объемы продаж были намного больше запланированных».

Итоги 2020

Вторичный рынок:

  • непредвиденный рост стоимости жилья;
  • сохранение показателя продаж на уровне 2019 года;
  • падение стоимости аренды жилья весной и возвращение к прежним ставкам осенью.

Первичный рынок:

  • сокращение объема предложений;
  • рекордное увеличение стоимости за последнее десятилетие за счет внедрения программы «льготная ипотека»;
  • рекордные продажи застройщиков;
  • сохранение показателя продаж на уровне предыдущего года, несмотря на пандемию.

Бесспорно, особый сюрприз преподнес всем вторичный рынок недвижимости, сообщает Алексей Попов. За последние месяцы года произошло увеличение стоимости квадратных метров на 15%. Эксперт считает, что данная тенденция непосредственно связана с эмоциональной реакций рынка на увеличение цен на жилплощадь в новостройках. Поэтому не стоит удивляться, что предлагаемая цена на бабушкины варианты в хрущевках за год увеличилась на 1-1,5 миллиона рублей.

Льготное кредитование всему виной?

С первого взгляда может показаться, что бешеный рост цен на недвижимость был спровоцирован ипотечным кредитованием по льготным ставкам. Да, данная финансовая поддержка способствовала появлению ажиотажного спроса, но не только она является причиной этого.

Спринтерскую скорость роста цен на квадратные метры на первичных и вторичных рынках вызвали санитарно-эпидемиологические, макроэкономические и геополитические факторы. Также на спрос повлияло и ограничение действия программы льготного кредитования. Предполагалось, что она будет завершена к началу 2021 года.

В октябре 2020 был поставлен рекорд по числу звонков, бронирований, сделок и просмотров. Бесспорно, бизнес есть бизнес, застройщики действовали с учетом возникшего бешеного ажиотажа. Однако ошибочно думать, что только они выиграли от введения льготной ипотеки. По мнению Алексея Попова, в наибольшем выигрыше остались покупатели недвижимости.

Эксперт предлагает обратить внимание на разницу взносов между обычной и льготной ипотекой. При первоначальном взносе в размере 25% и периоде возврата заемных средств 10-11 лет заемщик получает скидку в размере 17%. Стоимость жилья выросла на 13%, поэтому клиент теряет 2/3 скидки, которая уже заложена в цене. Но, несмотря на это, 1/3 скидки все-таки есть. Кроме того, цены на недвижимость не снижаются, если клиент приобретает ее за наличные или по другим кредитным программам.

Ольга Тумайкина уверена, что, если бы не льготное заимствование на жилье, объем продаж был бы меньше, как минимум, на 20%. Эксперт сообщает, что доля льготной ипотеки в объеме всех кредитных сделок в ГК ФСК составляет 90-95%. За счет льготной поддержки ежемесячные взносы, при бюджете 5,5-6 миллионов рублей, уменьшаются с 35000 до 28000 рублей.

Это позволяет уменьшить финансовую нагрузку на потенциального заемщика и предоставляет возможность приобрести жилье в кредит более широкому кругу заинтересованных лиц. Также наблюдается увеличение доли ипотечных покупателей в бизнес-сегменте. Показатель зафиксирован на уровне 60-65%. Это позволяет сделать вывод, что произошло кардинальное изменение логики покупки. Покупатели стали больше копить, чтобы купить жилье в кредит с меньшей кредитной ставкой.

Вопрос, который всех волнует

Конечно, всем интересно, подешевеет ли недвижимость в 2021 году. Ценообразование во многом зависит от экономической политики государства. Важно, чтобы реальные доходы граждан оставались на прежнем уровне. Если будет отмечаться позитивная динамика в решении вопроса с пандемией коронавируса, будут сняты карантинные ограничения, что окажет благотворное влияние не только на рынок недвижимости, но и на другие сферы жизнедеятельности. Эффект от снятия ограничений будет даже больше, нежели пролонгация ипотечных кредитов, утверждает Алексей Попов.

Если будет уменьшена ключевая ставка, то обычные ипотечные займы также станут выгодными для населения. Возможно даже снижение показателя до 7%. Также Ольга Тумайкина уверена, что субсидированные проекты от застройщиков будут продлены.

Предполагается, что объем предложения будет только увеличиваться в 2021 году, т.к. много проектов уже находится в стадии получения разрешения. Бесспорно, это может привести к снижению цен на недвижимость.

Так брать или не брать?

Ольга Тумайкина советует исходить из своих потребностей и впечатлений в решении вопроса о приобретении недвижимости. Если квартира нравится, то стоит брать через льготное кредитование. Эксперт рекомендует для начала выбрать район, где хотелось бы проживать. Затем мониторить старты проектов в данной локации с целью выгодного приобретения недвижимости. К окончанию стройки стоимость квартир точно возрастет.

Алексей Попов уверен, что число предложений в начале года возрастет. Поэтому застройщики будут предлагать более привлекательные условия сотрудничества.

Тумайкина отмечает, что тренд на повышение качества жилья будет сохранен и в 2021 году. «Как вы думаете, почему потенциальные покупатели все чаще отдают предпочтение первичному рынку? У квартир в новостройках более лучшие планировки, у жилых комплексов, где они размещены, хорошая инфраструктура, да и само по себе жилье более качественное. На данный момент жилплощадь комфорт-сегмента по качеству уже приближается к бизнес-сегменту. Поэтому застройщики вынуждены совершенствовать свои проекты, чтобы быть конкурентоспособными».

Эксперт уверена, что в 2021 году возрастет спрос на квартиры с отделкой. Это связано с тем, что многие покупатели не хотят долго ждать новоселья. Несмотря на это, покупателю будет предоставляться возможность выбора при условии, что заключение сделки с девелопером будет еще до момента завершения строительного проекта.

Алексей Попов уверен, что в 2021 году уже не будет феноменального скачка цен по сравнению с предыдущим годом, но стоимость жилья будет постепенно увеличиваться. Ожидаемая тенденция 8-9%. Алексей Попов отмечает, что цена на недвижимость постоянно увеличивалась на протяжении всего существования рынка, кроме кризисных 2009-2010 и 2014-2015 годов.

По прогнозам, увеличение стоимости недвижимости на вторичном рынке не превысит 5-6%. А, если учесть, что в конце 2020 года цены на такую жилплощадь достигли пика, в будущем возможно их некоторое «замораживание». Рассчитывать на снижение цен на обоих рынках, увы, не придется. В этом уверены оба эксперта.