Правила покупки жилья на условиях переуступки прав собственности

Квартира, приобретенная в новостройке, – мечта каждого человека. Ведь в собственность переходят квадратные метры в только что выстроенном здании, с качественной отделкой, а расположены они в развивающемся районе. На практике встречаются случаи, когда интересующая недвижимость полностью продана, получить ее можно только по принципу переуступки прав.

Общее понятие

Переуступка прав по требованиям заключается во время перепродажи жилья, еще не находящегося в эксплуатации. В процессе строительства недвижимость остается дешевой. Инвесторы вкладываются в нее с целью обогащения в будущем.

Под переуступкой понимается договор, подтверждающий переход всех прав с обязанностями на конкретную площадь от юридического или физического лица, предварительно подписавшего ДДУ в осуществляемом строительстве, а не от девелопера, непосредственно застройщика.

Договор уступки указывает на приобретение имущественных прав по конкретному объекту, а не на него. Когда недвижимость будет введена в эксплуатацию с оформлением сопутствующей документации, в силу вступают имущественные права. В переуступке принято пользоваться общепринятой терминологией:

продавец именуется цедентом;
покупатель выступает цессионарием;
договор, заключаемый между обозначенными лицами, – цессия.

Именно цессия подписывается дополнительно, прикладывается к договору по долевому участию (ДДУ). Суть документа в том, что он подтверждает появление нового дольщика, заменившего прежнего. В назначенный срок застройщик передает недвижимость лицу, перекупившему право требования.

Поможем подобрать новую недвижимость

Особенности и нюансы по переуступке

На возведение многоэтажного жилого дома требуется время. По мере приближения срока передачи жилых площадей в пользование, увеличивается их цена. По переуступке человек проживает в интересующем доме даже при условии, что все квадраты предварительно были распределены. Дольщик, по сути, являющийся инвестором, вправе реализовать свою недвижимость, и это будет дешевле, по сравнению с самим застройщиком. Практика показывает, что права переуступаются в зданиях, практически полностью подготовленных для заселения.

Положительные моменты:

возможность получения существенной скидки, при успешных торгах с цедентом, в срочном порядке реализующим недвижимость;
стоимость объекта обойдется меньше, по сравнению с вторичкой или первичкой на рынке;
уступка подписывается еще в период строительства, продается на выгодных условиях при введении жилья в эксплуатацию, когда оно дорожает до 50%.

Из нюансов:

под переуступкой понимается только право на жилье, но не само оно;
большой риск появления просрочек, обязанностей в отношении застройщика, невыполненных изначально продавцом и не замеченных далее покупателем;
цессия, незарегистрированная в общем реестре или с допущением ошибок, а сотрудничество с мошенниками часто влечет потерю средств.

Не стоит забывать, что строительная компания в любой момент вправе объявить себя банкротом, время перехода недвижимости или подписания права собственности затягивается на неопределенное время. На разморозку иногда уходят годы. При стандартной цессии компания выплачивает клиенту неустойку, но если цедент продал права по требованию в эксплуатацию достроенного жилья, не будет возвращать денежные средства.

Правила выбора недвижимости по переуступке

Подбирая квартиру, человек руководствуется имеющейся в распоряжении суммой, интересующей площадью, нахождением новостройки, стадией благоустроенности. На сайтах застройщиков предоставляется яркая и красивая картинка, но только виртуальной квартиры, до ее получения еще нужно дожить. Важно уделять внимание таким аспектам:

информация о строительной компании, отзывы;
наличие разрешительных документов;
наличие проектной декларации, где в подробностях описан предлагаемый проект.

Решив подписать договор переуступки прав, не лишней станет проверка компании по доступному номеру в ОГРН. Важно определить пребывание земельного участка под домом в аренде или полной собственности застройщика. Выписка из ЕГРН укажет на присутствующие обременения с залогами. Важно, чтобы в ДДУ было обозначено четкое поэтапное осуществление взаиморасчетов. Желательно наличие в нем уменьшенной ставки по лоджиям и балконам, точное определение временных рамок по переходу площади к дольщику, в соответствии с актом о приеме-передаче.

Переуступка в строящейся многоэтажке

Для проведения законной сделки понадобятся определенные бумаги:

документ, подтверждающий долевое участие;
присутствие одного из официальных супругов, письменное его соглашение;
разрешение от строительной компании по передаче прав;
банковская виза, подтверждающая процедуру; нужна в случае оформления кредита продавцом, в противном случае, право на недвижимость переходит в разряд залогового, договор теряет силу без одобрения банка.

Далее следует заключение договора, составленного письменно. Оригиналы остаются у покупателя и продавца, при необходимости строительная компания с финансовым учреждением запрашивает эти документы, экземпляр обязательно направляется в Росреестр. В контракте отражается следующая информация:

паспортная информация участников;
место и время сделки;
данные по участникам ДДУ;
сумма, определенная продавцом;
порядок оплаты и счет для ее зачисления;
адрес квартиры, технические особенности;
список документов, обязательных к передаче цедентом, время выполнения такой процедуры;
права с обязанностями участников.

На следующем этапе контракт отмечается в Росреестре. Приобретатель подает ДДУ в проводимом строительстве, цессию, подтверждающую уступку прав со стороны продавца. Не обойтись без действующих паспортов всех участников сделки, бумаги, указывающей на внесение госпошлины, разрешения от строительной компании. Понадобится справка, подтверждающая отсутствие долга в отношении застройщика, условия его погашения. При использовании кредита – разрешение из банка. Важно! Все бумаги подаются в оригинальном или нотариально заверенном виде.

Когда все бумаги будут приняты, выдается расписка с их наименованиями, датами, подтверждающими внесение поправок. Стандартно, по истечению 10 суток, подтверждается внесение новых данных по ДДУ в Росреестре.

Принципы получения недвижимости

Когда подписывается переуступка квартиры с последующей регистрацией документа в госорганах, нужно довести сделку до конца. Многоквартирному зданию присваивается почтовый официальный адрес, создается протокол относительно раздела площади, выдаются кадастровые паспорта. Строительная компания предоставляет копии бумаг по введению недвижимости в эксплуатацию, заверяется акт по приему-передаче.

Человек далее регистрирует право на собственность через Росреестр или МФЦ, для чего требуется паспорт с контрактом переуступки ДДУ, бумага, указывающая на сдачу дома в пользование, акт по передаче площади. Требуется и квитанция, определяющая погашение госпошлины, для юридических лиц сумма в 22 тыс. руб., для физических лиц – 2 тыс. руб. Оригиналы возвращаются клиенту после проверки проведения сделки, вместе с выпиской по ЕГРН.

Цена вопроса

Переуступка прав на квартиру по стоимости определяется продавцом. На покупателя возлагается оплата пошлины по оформлению права на собственность, по внесению договора в официальный Росреестр. Не стоит забывать и про налог при заключении описываемой сделки, он составляет 13% от суммы, погашается продавцом, который также вносит данные в декларацию.

Существуют определенные риски, сопровождающие переуступку, это:

объявление застройщика банкротом;
замораживание стройки на неопределенный срок;
срыв установленных сроков по сдаче.

С целью сохранения вложенных средств, рекомендуется взять у строительной компании справку, подтверждающую внесенную оплату. Все обозначенные платежи должны быть признанными и действительными. Когда застройщик объявляется банкротом, вряд ли получится вернуть цену квартиры по условиям рынка. Предлагаемый размер компенсации может оспариваться в суде.

Покупатель, полностью оплативший цессию, а далее разрывающий сделку со строительной организацией, несет убытки в деньгах. Он получит сумму, что указана в договоре застройщика с дольщиком, а не отданную последнему продавцу.

Имеются определенные подводные камни с переуступкой, касающейся ипотечного жилья. Сделка состоится при предварительном согласовании с компанией, выстраивающей объект, нужно получить одобрение от ипотечного банка. Бумаги по кредиту и договор по уступке обязательно регистрируются.