Если человек решил перепродать старую недвижимость после ремонта и получить выгоду – это называется флиппингом. Одни сделки могут принести около 60% дохода, а другие – не состоятся совсем. В данной статье будет рассказано о том, как можно заработать на перепродаже квартир, какие риски у данного способа существуют и как выбрать подходящую недвижимость.

Флиппинг – откуда появилось данное слово и что оно означает

Флиппинг – это английское слово, которое произошло от глагола to flip. Если переводить дословно, то получится «переворачивать», что не очень отражает текущую тему. Если брать во внимание слово «флиппинг», то более подходящий перевод фразы на русский – быстрое изменение. Человек приобретает любую недвижимость в плохом состоянии, делает ремонт и продает обновленную квартиру с наценкой. При этом процесс от покупки до продажи должен пройти как можно быстрее.

Данный бизнес впервые появился в США. Там флипперы приобретают частые дома. В нашей стране большинство предпочитает работать с квартирами, так как они более распространены. Флиппинг в России с каждым годом набирает все большие обороты. Успешные люди покупают и перепродают по 3 квартиры в год. На каждый ремонт у них уходит по 4 месяца – это крайне сжатые сроки.

Всю работу можно поделить на следующую цепочку действий: самостоятельный поиск квартиры и ее осмотр, анализирование потенциала подходящей недвижимости, покупка, разработка стратегии ремонта, поиск подходящей бригады работников, ремонт, а затем продажа. Цикл очень насыщенный. При этом все действия нужно выполнять как можно быстрее, если человек хочет получить максимальную выгоду.

Если запомнить информацию в таком виде сложно, то вот более удобный список всех необходимых действий для флиппинга недвижимости:

1. Изучение объявлений на специализированных сайтах, где продают недвижимость.
2. Выбор наиболее подходящего дома или квартиры.
3. Процесс покупки и регистрации документов.
4. Составление плана ремонта и сметы.
5. Поиск и наем рабочих на ближайшие месяцы.
6. Самостоятельный выбор и покупка необходимых строительных материалов.
7. Контроль за выполнением ремонта.
8. Фотосъемка квартиры после завершения ремонтных работ.
9. Поиск потенциального покупателя и заключение сделки с ним.

Выполнение каждого этапа намного сложнее, чем может показаться на первый взгляд. Стартовым капиталом практически во всех случаях являются личные средства человека. Для перепродажи недвижимости можно взять кредит или ипотеку, но в большинстве случаев это будет невыгодно, так как для каждой последующей сделки нужно получать разрешение кредитора.

Успешные флипперы изучают большое количество теоретической информации. Перед совершением сделки необходимо четко понимать, что сейчас происходит на рынке недвижимости и что предвидится в ближайшие месяцы. Не стоит забывать про изучение районов. Только при тщательном подходе к делу стратегия флиппинга будет работать, а человек станет получать неплохой доход. Необходимо подробнее изучить саму схему заработка и ведения бизнеса.

Выбор подходящей квартиры для флиппинга

Для флиппинга подходят только вторичные квартиры. Если человек хочет остаться в плюсе после завершения сделки, то стоит обращать внимание только на квартиры с хорошей скидкой. Но это не единственный критерий, который необходимо учитывать. Вот список остальных:

Местоположение

Квартиры в районе с налаженной инфраструктурой ценятся намного больше. Поэтому не имеет смысла приобретать недвижимость в плохом месте. За 3-4 месяца там ничего не изменится, а ждать дольше флиппер не может.

Площадь недвижимости

Опытный перекупщик способен продать квартиру любого метража. Но самыми востребованными считаются однокомнатные квартиры и студии. Ремонт в них занимает намного меньше времени, а расходы ниже.

Доступность транспорта

Чем ближе остановка общественного транспорта или метро от квартиры, тем лучше. Самым оптимальным расстоянием считается не дольше 20 минут пешком.

Вид из окон квартиры

Большинство людей предпочитают недвижимость с видом из окон на парк, озеро или реку. Квартира с видом на шоссе может заинтересовать только в том случае, если рядом есть необходимый для нового жильца объект.

Объекты инфраструктуры

Для повышения привлекательности жилья рядом с домом должны находиться самые важные объекты инфраструктуры: школы, больницы, вузы, торговые центры, магазины, аптеки и т. д.

Внешний вид дома и подъезда

Идеальным вариантом для покупки станет новостройка. Такое здание было построено не давно и еще не успело потерять первоначальный вид. Если дом старый и в нем проводился капитальный ремонт, в объявление обязательно нужно указать об этом. Опытный флиппер знает, что чем лучше внешний вид дома, тем дороже он сможет продать в нем отремонтированную квартиру.

Потенциал квартиры: что это и как можно рассчитать

Если человек заинтересовался флиппингом домов, то непосредственно перед покупкой необходимо рассчитать будущий потенциал квартиры. Для приобретения небольшой однокомнатной квартиры в Уфе, в неплохом районе, необходимо подготовить сумму от 4 миллионов рублей. Иногда можно нарваться на предложение от 3,5 млн, но такое бывает крайне редко.Если после приобретения квартиры не получится продать ее дороже, то никакого смысла в такой сделки нет. Оценить перспективы очень просто. Для этого необходимо посмотреть объявления похожих квартир в том же районе, но уже с хорошим ремонтом.

Флиппинг для начинающих может иметь дополнительные трудности. Квартиры с большой скидкой часто имеют различные проблемы. Например: долг по коммунальным платежам, обременения, незаконная перепланировка и т. д. Стоит быть заранее готовым разбираться с этими проблемами. Также за низкую стоимость продаются квартиры на первом этаже. Они менее востребованы среди покупателей, так как в них прохладно, и они слабо защищены от проникновения воров. Но если грамотно преподнести отремонтированную квартиру, то даже первый этаж не станет помехой. Если в объявлении о продаже квартиры сказано, что недавно был зафиксирован переход права собственности или наследование – это серьезный повод насторожиться. После покупки такой недвижимости высок риск, поэтому от сделки лучше всего отказаться еще на стадии осмотра.

После выбора квартиры под флиппинг необходимо приступить к осмотру следующих документов:

1. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
2. Паспорт владельца квартиры. Он должен быть действительным, без вырванных страниц, другого фото и т. д.
3. Выписка из домовой книги. Там находится информации о количестве владельцев и прописанных людей.
4. Справка из наркологического и психоневрологического диспансеров, которая подтверждает, что продавец является вменяемым человеком.
5. Выписка из ЕГРН. Она показывает историю переходов права собственности за весь период.

Данные документы должен предоставлять продавец по первому требованию. Но это далеко не полный список. На вторичном рынке недвижимости есть множество специфичных квартир, к которым нужен разный подход.

Перепродажа домов и ремонт купленной недвижимости

Продажа недвижимости в виде домов для флиппинга менее распространена в нашей стране. Большинство частных домов специально продают в текущем состоянии, так как новый владелец начинает все переделывать под себя или вообще сносит здание, чтобы построить новое. Ремонт частного дома длится намного дольше, чем квартиры. Это также стоит учитывать.

Перед поиском подходящего дома для флиппинга стоит учитывать местоположение, инфраструктуру, транспортную доступной и т. д. Неплохим вариантом станет покупка дома без коммуникаций. Флиппер приобретает такую недвижимость, проводит газ, воду, свет и канализацию, а затем продает с большей наценкой.

Для перепродажи домов больше всего подходят постройки с минимальным количеством косметических дефектов. Быстро можно сделать внутреннею отделку, заменить крышу или отремонтировать крыльцо. У здания должен быть такой изъян, который легко исправить к кратчайшие сроки.

После покупки недвижимости флиппер сталкивает с еще одной большой статье расходов – ремонт. У грамотного специалиста должны быть контакты людей, которые продают строительные материалы по недорогой цене или с хорошей скидкой. Умение договариваться о стоимости – крайне важная деталь для флиппера. В общей сложности можно сэкономить до 30%, если найти хорошего продавца.

При этом общий бюджет на ремонт всегда ограничен. Если переступить через заявленную планку, то общая прибыль от продажи недвижимости станет ниже. Например, стоимость квартиры оценивается в 10 миллионов рублей. Ее ремонт будет стоить около 3 миллионов. Но при этом в бюджет на ремонт лучше всего отложить не 3, а 4 миллиона. Если покупать самые дешевые материалы и нанимать неквалифицированных рабочих, то шанс быстро продать недвижимость заметно уменьшается.

Далеко не каждый новый ремонт будет интересен покупателям. Флипперу стоит изучить современные тенденции в дизайне, чтобы попытаться как можно больше угодить потенциальным покупателям и повысить привлекательность квартиры. Ознакомиться с современными тенденциями можно в интернете. Там представлено не только подробное описание, но и опубликованы фотографии.

В ремонте должны преобладать светлые оттенки. Это касается не только обоев, но и мебели. В светлом помещении будущий покупатель чувствует себя намного уютнее. Также можно добавить небольшой декор и предметы. Например: книги, плед на диван или красивую картину на стену. Эти мелочи способны повлиять на скорость продажи недвижимости.

Нужно ли платить налог за флиппинг

Если обратиться к налоговому кодексу, то там сказано, что за продажу недвижимости, которая находится в собственности менее 5 лет нужно платить налог в 13%. Сумма удерживается с разницы между покупкой и продажей. Например, флиппер купил квартиру за 4 миллиона, а продал за 10. Тогда ему необходимо выплатить государству практически 800 тысяч рублей.

Некоторые флипперы пытаются снизить сумму налога и договариваются с покупателем прописать более низкую стоимость квартиры в документах. Делать это не рекомендуется, так как стратегия может быть чревата привлечением к ответственности за неуплату налогов. Но это не точно.

Если снизить процент по налогу все же хочется, то есть один законный способ – оформление квартиры на ИП. Тогда ставка снижается до 6% и появляется возможность получения налогового вычета. Сумма вычета не может превышать 260 тысяч рублей, и она выплачивается только один раз. Также может быть уменьшена налогооблагаемая база на 1 миллион рублей. Но данным способом можно воспользоваться не более 1 раза в год.

Какие существуют риски для флиппера

Продажа недвижимости, а именно квартир с целью получения прибыли сопровождается массой рисков. И финансовый считается самым большим из них. Состояние купленной недвижимости может оказаться намного хуже, чем казалось изначально. Например, в квартире установлен новый унитаз, но при этом сантехнические трубы от него требуют срочной замены. А это дополнительные непредвиденные расходы. Найденные очаги плесени или насекомые также омрачат ситуацию. Если во время ремонта обнаружилось сразу несколько серьезных проблем, то продажа может перестать быть прибыльной.

Но даже если во время ремонта не появилось никаких проблем, это не является гарантом скорой продаже. Некоторым флипперам удается перепродать недвижимость за считанные недели, а у других объявления висят месяцами и на них никто не обращает внимание. К длительным ожиданиям стоит приготовиться заранее, чтобы не расстраиваться потом.

Советы по быстрой продаже квартиры

Если квартира имеет выгодное местоположение, развитую инфраструктуру и все удобства для современного человека, то привлечь внимание можно с помощью хорошего ремонта. Визуальная привлекательность играет большую роль и помогает продать недвижимость в течение месяца.

Еще до закупки строительных материалов необходимо определиться с планировкой и цветовым решением будущего ремонта. Большинство семей ценят уют и комфорт. Не стоит торопиться сносить перегородку между кухней и комнатой. Многие до сих пор предпочитают отдельные комнаты, несмотря на популярность студий.

Фотографии отремонтированной квартиры также должны быть качественными. В объективе камеры не должно присутствовать мусора, строительных отходов и т. д. Если есть деньги, то лучше всего нанять профессионального фотографа. Фотографии должны правильно отображать пропорции комнат и их габариты. Если в жизни из комнаты хорошо просматривает кухня, то и на снимке должно быть также.

Флиппинг: выгодное ли это занятие

Можно ли уйти в плюс при перепродаже квартир? Этот вопрос задают себе все начинающие флипперы. Если у человека есть лишние деньги, тяга к бизнесу, аналитические способности и чувство вкуса в интерьере, то для него такое занятие точно станет прибыльным. Флипперы с большим опытом утверждают, что их уровень доходности редко опускается ниже 60%. И это после вычета всех налогов и дополнительных расходов.

Не рекомендуется заниматься флиппингом на последние деньги. Возрастает риск потерять все свои сбережения и не продать купленную недвижимость. Если продажа затянулась, то можно временно сдать квартиру в аренду и переждать неблагоприятный период на рынке недвижимости. А после налаживания ситуации снова выставить объект на продажу. Главное – грамотно оценить все риски и свои возможности.