Ипотека — тяжкое бремя для многих людей. Ежегодно кредит на покупку своего жилья оформляют сотни тысяч человек, а его выплата растягивается на годы. Переплата по нему выходит довольно значительной.

Существуют способы, которые подскажут, как снизить платёж по ипотеке. Среди них: сокращение величины основного долга, уменьшение сроков займа, снижение процентной ставки.

Выбор подходящего варианта зависит от предпочтений самого заёмщика. Некоторые плательщики ипотеки предпочитают снизить размер ежемесячного платежа и сократить свои расходы в краткосрочной перспективе. Другие же выбирают снижение величины оплаты денег банку-кредитору.

Чтобы по максимуму уменьшить переплату по ипотеке, можно выбрать наиболее выгодный вариант в виде сокращения сроков кредитования. Здесь нужно понимать ещё и то, что каждый банк предоставляет индивидуальные условия оформления кредита на ипотеку. Поэтому прежде, чем выбирать подходящий способ снижения расходов по ипотеке, изучите действующий ипотечный договор. Также необходимо проконсультироваться со специалистом из банка.

Советы, которые представлены ниже, подскажут, как уменьшить платёж по ипотеке.

№ 1. Материнский капитал

Материнский капитал в России разрешено тратить на снижение ипотечной нагрузки. Государственные средства, выделяемые на детей, иногда направляют на покупку отдельной квартиры. Также их разрешается потратить на ИЖС или приобретение жилья в новостройке.

Есть несколько способов, которые помогут снизить финансовую нагрузку по ипотеке за счет денег из материнского капитала:

• оплатить первоначальный взнос по ипотеке (примерно 20% от общей цены на жильё);
• внести часть общего тела ипотечного кредита;
• заплатить проценты по ипотеке.

Если заёмщик погашает только часть основной суммы долга или платит проценты по ипотеке, банк автоматически сокращает финансовую загрузку и корректирует платежи. Способ коррекции зависит от условий кредитного договора. Например, сократить срок выплаты ипотеки или снизить сумму оплаты, которую нужно вносить ежемесячно по ипотеке.

Средства материнского капитала разрешено использовать только в случае, если  родители после покупки недвижимости наделяют своих детей долями в данном имуществе. Одновременно с получением сертификата на материнский капитал родитель обязан подписать нотариальное обязательство. В соответствии с ним он оформляет купленную квартиру и на себя, и на детей. Данную процедуру проводят через 6 месяцев после снятия ипотечных обременений.

Пошаговая схема оформления ипотеки за материнский капитал

 

1. Оформить банковскую выписку для пенсионного фонда, указать информацию об ипотеке (номер кредитного договора, размер долга, персональные данные заёмщика, номер счёта, прочие реквизиты).
2. Оформить документ у нотариуса о том, что недвижимость будет переведена в коллективную собственность, при которой владельцами станут все члены семьи (и несовершеннолетние дети в том числе).
3. Направить в Пенсионный фонд заявку с документами. Удобнее делать это удалённо, на официальном сайте ПФ, через сайт Госуслуг. Разрешается проводить такое оформление в филиале Пенсионного фонда.
4. Пенсионный фонд обрабатывает такие заявления на протяжении месяца. Нужно дождаться ответа от представителя организации. Когда заявка одобрена, деньги перечисляются в банк на протяжении 10 рабочих дней.
5. Подать заявку в банк о погашении процентов или тела кредита по ипотеке за счёт денег материнского капитала. После получения заявки банк делает перерасчёт. Если средств материнского капитала хватает, чтобы полностью погасить ипотечный кредит, заёмщик обязан взять банковскую справку о том, что ипотечный займ полностью погашен.

В Пенсионный фонд подают целый пакет документов, а именно:

• СНИЛС и паспорт гражданина РФ, который подаёт заявку;
• сертификат материнского капитала;
• свидетельство о браке;
• нотариальное обязательство заявителя;
• договор купли-продажи на недвижимость;
• копию ипотечного договора, банковскую справку;
• выписку из ЕГРН;
• выписку со счёта продавца о том, что соответствующая сумма, эквивалентная стоимости недвижимости, переведена ему из банка.

№ 2. Оформление налогового вычета

Погашение кредита по ипотеке можно выполнить, оформив имущественный налоговый вычет. Фактически заёмщик сможет вернуть часть суммы, которую он тратит на оплату ипотеки. Деньги, полученные от налогового вычета, можно тратить по собственному усмотрению (например, оплатить кредит).

Чтобы оформить налоговый вычет, первым делом оформляют сделку о покупке недвижимости. После этого плательщик ипотеки обязан обратиться в налоговую инспекцию. Там ему предоставят уведомление о праве получения налогового вычета. Подтвердить данное право придётся документально. Доказательством покупки жилья будет служить договор купли-продажи.

Налоговый вычет при покупке жилья оформляется после предоставления документов из следующего списка:

• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН);
• акт приёма-передачи квартиры или отдельной доли имущества плательщику налогов;
• документы, которые подтверждают факт покупки недвижимого имущества (выписки из банка, расписка от продавца);
• паспорт гражданина РФ;
• свидетельство о браке (при наличии совместно нажитого имущества);
• справка о доходах заёмщика (форма 2-НДФЛ, которую выдаёт работодатель);
• налоговая декларация, оформленная по форме 3-НДФЛ (бланк выдаёт налоговая служба, его можно скачать и распечатать с сайта налоговой службы).

Если вы хотите оформить вычет по процентам за ипотеку, предоставьте следующие документы и справки:

• договор, который был заключён с компанией, предоставившей кредит;
• график постепенно закрытия кредита по ипотеке и оплаты процентов за использование кредитных банковских средств.

Налоговый вычет оформляется при посредничестве работодателя или при помощи налоговой службы. Взять его разрешается не чаще одного раза в год. Налоговый вычет предоставляют по одному объекту недвижимости, который находится в собственности заёмщика.

№ 3. Сдача ипотечной квартиры в аренду

Следующий способ, как уменьшить платёж по ипотеке, предусматривает сдачу недвижимости в аренду. Данный вариант сокращает расходы на оплату ипотечного кредита.

Взносы квартиросъёмщиков за аренду жилья помогут его владельцу частично или полностью оплачивать ежемесячную сумму по жилищной ипотеке.

Владелец недвижимости должен в обязательном порядке известить банк о том, что планирует сдавать ипотечную квартиру в аренду. Обычно данный пункт о сдаче такого жилья в аренду прописывается в ипотечном договоре с самого начала.

Если данный момент в договоре кредитования не прописан, то заёмщику, перед сдачей недвижимости в аренду, нужно получить в банке официально подтверждённое разрешение.

№ 4. Досрочный платёж

Досрочный платёж — ещё один вариант, который подскажет, как уменьшить платёж по ипотеке.

Прежде, чем погасить ипотеку досрочно, внимательно изучите условия кредитного договора. В отдельных случаях банк разрешает сократить размер ежемесячного платежа, когда размер досрочного взноса превышает определённую отметку (например, условные 50 тысяч рублей).

Досрочный платёж вносят в любое удобное время. Однако его списание состоится в дату, обозначенную в графике ипотечных выплат.

Заёмщик вносит на банковский счёт и сумму ежемесячного платежа, и те деньги, которые предназначены для досрочного закрытия ипотеки.

Пример расчёта. Допустим, что ежемесячно плательщик ипотеки вносит платёж в размере 18 тысяч рублей. С целью досрочного погашения он вносит 300 тысяч рублей. Таким образом, на счёт банка должна поступить сумма в размере 318 тысяч рублей.

В заявке обязательно указывают, что заёмщик хочет снизить величину ежемесячной платы по кредиту. Внесённой суммой в размере 300 тысяч рублей оплачивают тело ипотечного кредита, а не проценты. Потому ипотеку выгоднее закрывать досрочно, оплачивая крупными траншами.

№ 5. Срок ипотечного кредита

Ипотека в современной России выдаётся гражданам на срок максимум 30 лет. Чем дольше срок кредитования, тем ниже ежемесячная плата по кредиту.

Размер переплаты по ипотечному кредиту уменьшается, если заёмщик ежемесячно вносит на счёт банка сумму, которая больше размера ежемесячного кредитного платежа.

№ 6. Страховка и первоначальный взнос

Платёж по ипотеке сокращают и за счёт внесения большого первоначального взноса. Чем выше размер данного взноса, тем ниже переплата по ипотеке.

Банк со своей стороны оценивает единовременное внесение крупной суммы денег как знак благонадёжности заёмщика.

Во время оформления кредитного договора на ипотеку заёмщик также может оформить страховку. Обычно перечень надёжных страховых компаний предоставляет сам банк.

Плательщик ипотеки должен знать,  что в банке стоимость страхового договора бывает в несколько раз выше, нежели в партнёрской страховой компании.

Самостоятельное оформление страхового полиса для большинства плательщиков ипотеки — более выгодный вариант по сравнению со страховым продуктом, который предложен банком.

№ 7. Выбор схемы погашения ипотеки

Схемы погашения ипотечной задолженности бывают разными. Потому следует изучить их заранее и выбрать ту, что подходит вам больше.

Наиболее распространенные сейчас такие варианты закрытия ипотечного кредита:

1. Аннуитетный платёж. Заёмщик сначала отдаёт банку все проценты по взятому кредиту, а потом погашает тело ипотеки. Данный вид платежей одинаков в течение всего периода пользования кредитными деньгами. По сути выходит, что и первый, и последний платёж полностью идентичны. При этом около 80% от суммы ипотеки составляют проценты по ней. Когда половина срока выплат уже преодолена, ситуация становится иной. Теперь 80% – тело кредита, а остальные деньги – это начисленные проценты по займу.
2. Дифференцированная оплата. Заёмщик погашает ипотечный долг, одновременно выплачивая и тело кредита, и проценты по нему. В результате выходит, что чем большую сумму заёмщик оплачивает, тем меньше у него становятся проценты по займу. То есть, с каждым месяцем наблюдается убывание суммы платежей. Особенность дифференцированной оплаты ипотеки в том, что клиент банка платит большую сумму в первые 4-5 лет (если сравнивать с аннуитетным платежом). В то же время основной долг погашается равными долями. Когда проходит 4-5 лет – размер дифференцированного платежа уменьшается.

Обязательно оцените финансовые возможности прежде, чем выбирать схему погашения ипотеки. Оценивайте с учётом долгосрочных перспектив. Аннуитетный платёж даёт вначале более высокую финансовую нагрузку. Дифференцированная оплата ипотеки имеет существенный минус в виде переплаты по процентам.

№ 8. Ежемесячный взнос

Оформление ипотеки всегда начинается с того, что заёмщик заключает с банком кредитный договор. Во время данной процедуры важно указать оптимальную сумму ежемесячного платежа, которую вам по силам будет оплачивать.

Например, заёмщик осознаёт, что не сможет ежемесячно делать платёж по ипотеке в размере 100-150 тысяч рублей займа с процентами. Соответственно, у него не получится взять кредит на 15 лет и оплатить долг быстрее. В таком случае заёмщику лучше растянуть срок оплаты на 30 лет и каждый месяц платить меньшую сумму денег.

В любом случае банк предоставляет возможность вносить платежи по ипотеке с опережением графика. Если заёмщик может оплачивать больше той суммы, что указана в графике платежей кредитного договора, он легко может это сделать.

Бюджет и траты на ипотеку могут меняться в зависимости от месяца. Например, можно один раз заплатить вместо 70 тысяч рублей — 100 тысяч. На следующий месяц, при наличии финансовой возможности, внести 150 тысяч рублей. Главное, чтобы регулярный платёж не был меньше той суммы, которая предусмотрена договором.

№ 9. Программа рефинансирования

Рефинансирование кредитной задолженности — это, по сути, перекредитование оформленного кредита. За счёт данной процедуры можно частично или полностью закрыть взятые ранее кредитные обязательства.

Этот способ также подойдёт тем, кто хочет узнать, как уменьшить платёж по ипотеке. Новый кредит берётся заёмщиком на более выгодных условиях, нежели ипотека.

Рефинансирование позволяет сократить срок выплаты ипотечного займа, уменьшить кредитную ставку или величину ежемесячного платежа. Выбрать программу рефинансирования целесообразно в том случае, если заёмщик закрыл большую половину ипотечного кредита.

Рефинансирование ипотеки проводиться банком по предварительной заявке от клиента. Финансовые организации называют такую процедуру реструктуризацией долга.

Заёмщик имеет право подать заявку как в тот банк, который его кредитовал ранее, так и в другое банковское учреждение. В первом случае происходит снижение ставки по действующему ипотечному договору. Во втором — заёмщик получает абсолютно новый ипотечный кредит. Для его оформления нужно заново собрать пакет документов:

• СНИЛС;
• паспорт гражданина РФ;
• справку 2-НДФЛ;
• справку с работы об уровне заработной платы, трудовую книжку;
• кредитный договор, заключённый в предыдущем банковском учреждении;
• справку о том, какая сумма кредитной задолженности осталась невыплаченной.

Если рефинансирование проводится в рамках государственной ипотечной программы для семей, то в случае рождения второго, третьего и последующих детей, требуется предоставить документ, который подтверждает их личность (свидетельство о рождении).

Когда ипотечный кредит уже одобрен, заёмщику нужно собрать и предоставить дополнительные документы:

• договор купли-продажи на недвижимость;
• кадастровый паспорт;
• утверждённый график оплаты;
• свидетельство о праве владения имуществом;
• договор страхования, квитанцию об оплате страховки;
• справку из паспортного стола, оформленную по форме Ф40;
• справку о том, что заёмщик не имеет задолженностей по коммунальным услугам.

 

№ 10. Льготы от банка

Перед оформлением ипотеки нужно изучить финансовые предложения от разных банков. Это позволит выбрать наиболее выгодное предложение по кредитованию.

Например, заёмщик имеет право на скидку по ипотечным процентам, если является клиентом Сбербанка и получает заработную плату на карту данного финансового учреждения.

Многие банки при наличии благоприятной экономической ситуации могут снижать процентные ставки по ипотечному кредиту. Заёмщик может отслеживать такие изменения ежемесячно на официальном сайте кредитной организации.

Бывают ситуации, когда банк предлагает оформить ипотеку на более выгодных условиях, чем раньше. Действующий плательщик ипотеки в таком случае может обратиться в банк с просьбой снизить ставку по процентам на его ипотечный кредит. Основанием для этого может служить отсутствие просрочек и чёткое следование графику кредитных выплат.

Некоторые категории российских граждан могут рассчитывать на получение льгот по ипотечному кредиту. Соотнесение к той или иной льготной категории можно уточнить в своём банке.

В основном льготы по ипотеке предоставляют семьям с маленькими детьми, молодым людям в возрасте до 35 лет и военнослужащим. Условия льгот и кредитования зависят от конкретного банка.